地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的深度調(diào)整，很快傳導到了物業(yè)公司的業(yè)績層面。

8月19日，兩家物業(yè)上市公司發(fā)布了盈利警告，時代鄰里控股有限公司（以下簡稱“時代鄰里”，09928.HK）預計上半年歸屬母公司的凈利潤將錄得同比75%至80%的跌幅，融信服務預計的同比跌幅在42%至57%。此前，佳兆業(yè)美好、正榮服務也已發(fā)出盈警，表示上半年歸屬母公司凈利潤同比跌幅在7成左右。

房地產(chǎn)市道疲弱是根本原因，在此基礎上，上市物企從母公司處獲得的服務需求減少，導致非業(yè)主增值服務收入下降，同時，對母公司的應收賬款減值撥備卻增加了。

“地產(chǎn)大環(huán)境不好，物業(yè)公司肯定也受影響，我們上半年的營收、利潤、在管面積雖然有增長，但增幅在放緩，特別是凈利潤。”8月23日，一家民營物企對中國房地產(chǎn)報記者表示，為減少對地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的依賴，該公司正著力拓展非住宅業(yè)務板塊。

業(yè)績的拐點出現(xiàn)

時代鄰里的公告沒有披露太多的信息，只表示宏觀經(jīng)濟因素及房地產(chǎn)市場周期性下行壓縮了公司的利潤空間，導致今年上半年未經(jīng)審核的歸屬母公司凈利潤將錄得75%至80%的減幅。2021年上半年，該公司錄得了11.62億元的收入，同比增長65.5%，歸屬母公司凈利潤約為1.53億元，同比增加81.8%。兩相對比，可謂冰火兩重天。

融信服務預期今年前6月將錄得凈利潤約3000萬元至約4000萬元，對比去年同期的6900萬元，亦有較大跌幅。該公司給出的理由是，利潤減少主要歸因于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷令房地產(chǎn)發(fā)展商對服務的需求減少，導致為非業(yè)主提供增值服務的收入減少，同時，疫情令社區(qū)封鎖以及物流中斷及延遲，導致社區(qū)增值服務收入減少。

更早前，佳兆業(yè)美好與正榮服務已宣布上半年歸屬母公司凈利潤將下跌70%左右。2021年上半年，佳兆業(yè)美好錄得了約2.1億元的歸屬母公司凈利潤，同比增長75.6%，今年上半年，該公司預期只能錄得0.5億元，同比降幅約為76%。

正榮服務表示，由于地產(chǎn)公司信用評級下降，導致計提的應收賬款減值撥備增加，地產(chǎn)開發(fā)商項目服務需求減少，導致非業(yè)主增值服務收入下降，預期上半年歸屬母公司凈利潤將不超過0.3億元，與2021年同期的1.01億元相較，減少了約70%。

從上市物企已經(jīng)發(fā)布的半年報來看，凈利潤即便仍在上行通道，但增幅已明顯收窄。例如，越秀服務2022年上半年實現(xiàn)了10.9億元的營業(yè)收入及2.11億元的歸屬母公司凈利潤，同比增幅分別為13.8%、18.6%。而2021年上半年，這兩項指標的同比增速高達108.2%、134%。

雅生活今年上半年的營業(yè)收入同比仍有22%的增長，但歸屬母公司凈利潤則同比下跌了7.4%。對比2021年上半年56%及51%的同比增幅，可以發(fā)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤這個指標率先大幅回落。

對于不少物企特別是民營物企而言，業(yè)績拐點就這么不期而至了。

逐步“去地產(chǎn)化”獨立成長

過去幾年，在地產(chǎn)母公司的大力支持下，物業(yè)上市公司風光無限，營收及利潤的增長勢頭令房企望塵莫及。然而，成也蕭何敗也蕭何，一旦房企減少輸送高利潤業(yè)務，這個行業(yè)的利潤率便應聲回落，如何通過內(nèi)生增長實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展成為物企的新命題。

雅生活的管理層在業(yè)績會上表示，過去幾年雅居樂對雅生活業(yè)務的支撐，帶來業(yè)績增長和發(fā)展基礎，“前兩年沒少從雅居樂賺錢。”前幾年，雅生活與地產(chǎn)母公司的的外延增值服務在收入、利潤、現(xiàn)金回款都很正常，今年這塊業(yè)務的收入和利潤有所下滑，回款上有所拖欠，導致雅生活的歸屬母公司凈利潤略有降低。

根據(jù)雅生活的業(yè)績公告，該公司提供的外延增值服務包括案場物業(yè)管理服務、物業(yè)營銷代理服務、房屋檢驗服務等，由于上半年開發(fā)商的預售額同比下降，這些業(yè)務的收入也相應減少。上半年，外延增值服務的收入約9.9億元，占雅生活總收入的13%，去年同期則為13億元，占比21%。

無論是毛利率還是凈利率，外延增值服務都表現(xiàn)突出。上半年，雅生活的毛利率、凈利率分別下跌3.1個百分點、5.4個百分點至26.9%、15.1%，外延增值服務的毛利率、凈利率即便也分別下跌了4.1個百分點、14.2個百分點，但仍高達35.9%、19.7%。

雅生活董事長黃奉潮認為，上游地產(chǎn)半年業(yè)績基本腰斬，給物業(yè)公司帶來很大困難，而且感覺地產(chǎn)行業(yè)還沒走到底部。就雅生活而言，未來要堅定不移走市場化的路線，降低對地產(chǎn)的依賴，把股東貢獻降低到可以忽略的地步。據(jù)介紹，上半年雅生活有近8成的合約面積來自第三方，發(fā)展層面已擺脫了對地產(chǎn)的依賴。在產(chǎn)品策略上，該公司打算把重心放在公建、政企后勤、存量住宅三大產(chǎn)品線，同時針對相對回款和利潤受疫情影響較小的醫(yī)院、學校、交通樞紐做整合優(yōu)化。

碧桂園服務總裁李長江7月份接受媒體采訪時也表示，因為房地產(chǎn)行業(yè)的變化，這一年來，物業(yè)行業(yè)也受到了一定的影響和波及，沒有想到形勢變化如此之快、如此之壞。目前的資該市場，根本不看企業(yè)的業(yè)績，依然是將物企同房地產(chǎn)行業(yè)的增長放在一起來評估。但他相信，這樣的邏輯在一年內(nèi)就會發(fā)生變化，回到物業(yè)服務本身來，不會再把房地產(chǎn)作為估值的重要組成部分。因此，碧桂園服務這一年來，著力在挖掘內(nèi)生動力增長，把服務做好，發(fā)力增值服務。