近期，上海第五批次樓盤名單正式官宣，本次入市32個商品住房項目，共約100.1萬平方米，合計9093套。與此同時，第四批新房認(rèn)購公示也來到了收尾階段。

2022年至今五批次樓盤累計共推出59062套房源，按約8萬套新房供應(yīng)計算，第五批次之后應(yīng)該還有1-2批次新房入市。

上海新房供應(yīng)正進(jìn)入爆發(fā)期，隨著新房供應(yīng)的增多，一二手房成交占比也在不斷上升。

從目前的供地計劃來看，預(yù)計未來1-2年內(nèi)，上海新房供應(yīng)將繼續(xù)保持高位。

01

第三季度供應(yīng)量

為近3年高峰

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年第3季度（截至9月21日）供應(yīng)面積約316.8萬平方米，為2019年至今最高。排名第二的為2021年第四季度，供應(yīng)面積約為310.69萬平方米。

累計來看，2021年全年供應(yīng)面積約810.71為近3年最高值，進(jìn)入2022年，上海新房市場繼續(xù)延續(xù)2021年的高供應(yīng)。

從目前上海新房市場來看，四批次僅余3盤還未公示，同時上海第五批次樓盤即將入市，共32個商品住房項目，約100.1萬平方米，合計9093套。涉及11個區(qū)，其中浦東供應(yīng)最多。

截至第五批次，上海前五批次累計共推出59062套房源，按約8萬套新房供應(yīng)計算，第五批次之后應(yīng)該還有1-2批次新房入市。預(yù)計第四季度供應(yīng)量應(yīng)不少于第三季度，由此看來，2022年全年商品住宅供應(yīng)量或?qū)⑺⑿?021年峰值。

02

上海新房成交面積

占比明顯上升

一直以來，上海二手房成交占據(jù)整體市場成交的大頭，從歷年數(shù)據(jù)來看，上海一二手房總成交量中，一手房占比一直都在30%以內(nèi)。

2019年上海二手房市場開始升溫，成交步入上行通道，全年成交面積約2096萬平方米，同比增長30%。2020年，上海二手房市場迎來了又一個成交大年，全年成交面積約2732萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高，成交金額更是歷史首次突破萬億元。

這一情況一直持續(xù)到2021年7月，上海正式開始實行掛牌價格核驗，當(dāng)月二手房成交規(guī)模降至200萬平方米以下，2021年8月和9月成交面積環(huán)比分別降24%和35%。絕對量下滑至100萬平方米以下，不及“三價就低”執(zhí)行前單月成交規(guī)模的一半。

2021年，在上海二手房受“三價就低”影響，明顯衰退的同時，從2021年3月開始，上海推出集中供應(yīng)房源制度，全年共推出六批次集中供應(yīng)房源，合計281個項目、81830套房源。

受其影響，上海一二手房成交占比中，一手房成交面積占比從2020年的25%低位上升至2021年的29%。

2022年，上海延續(xù)集中供應(yīng)房源，目前已推出五批次房源，預(yù)計接下來還有1-2批次房源入市。截至2022年9月21日上海新房成交約691.42萬平方米，二手房成交約890.21，一手房成交面積占一二手總成交面積的44%，為2016年至今最高值。

03

2022年宅地供應(yīng)量

增加逾4成

從上海市規(guī)劃和自然資源局公布的2020年至2022年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃來看，整體供應(yīng)量呈上升趨勢。

具體來看，2022年，上海全年計劃供應(yīng)建設(shè)用地2427-2707公頃，明顯高于2021年的1920-2420公頃。其中，2022年上海預(yù)計供應(yīng)商品住房用地522-592公頃，占比達(dá)22%，可以看到2022年的宅地供應(yīng)明顯增多。

若以中位數(shù)來計，2022年的商品住房用地供應(yīng)計劃同比2021年增幅約為45%。

截至目前，上海已經(jīng)完成兩輪集中供地，成交總建面約681萬平方米，成交總金額1659億元。

從第二次集中土拍結(jié)果來看，雖然這一批次集中供地規(guī)模是上海歷次集中供地最低，但供地質(zhì)量卻明顯上升，近四成地塊觸及中止價，土拍熱度僅次于去年首輪。在核心區(qū)域出讓比例增加后，此次土拍平均樓板價提升至33225元/平方米，創(chuàng)上海集中供地以來的新高，平均溢價率則回升至4.49%。

      土地與新房的關(guān)系就如同面粉和面包，足夠的宅地供應(yīng)才能支持新房的加推。從上海2022年的宅地供應(yīng)情況來看，2022年或?qū)⒊蔀楣┑卮竽�，隨著這些地塊的入市，未來新房市場供應(yīng)也將進(jìn)入又一全新的高峰。

上海的房地產(chǎn)市場較為成熟，一直以來市場成交以二手房為絕對主力，新房成交規(guī)模占比一直都在30%以內(nèi)。2019年至2020年期間上海二手房還曾出現(xiàn)過成交爆發(fā)，成交額甚至首破萬億，然而隨著2021年新房供應(yīng)的提升，再加上“三價就低”政策的出臺，上海一二手房的平衡開始出現(xiàn)了變化。

2022年至今，上海一手房成交占比已經(jīng)提升至44%，即將與二手房持平。隨著2022年宅地供應(yīng)的進(jìn)一步增加，未來上海新房市場或?qū)⒂瓉硪徊ǜ�大的供�?yīng)高峰，在整體市場規(guī)模見頂?shù)那闆r下，甚至可能會反超二手房的成交量成為市場主力，屆時上海新房市場或?qū)⑦M(jìn)入一個新的周期。