曾領(lǐng)漲全國的深圳樓市，如今冷意襲襲；尤其代表市場真實需求的二手房市場，降溫更為明顯。

深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳二手房市場僅成交9965套，同比大跌近65%，這是2007年以來最差表現(xiàn)，交易量比2008年上半年還要少52%。6月單月，深圳二手住宅過戶套數(shù)為2241套，環(huán)比5月繼續(xù)下滑3.3%。

這與市場一線人士感受一樣。“二手房交易量下滑很多，每月也就賣出2000套左右�，F(xiàn)在有不少按指導(dǎo)價出售的房源，但想賣出去并不容易。”深圳一位房地產(chǎn)中介機構(gòu)人士稱。

樓市低迷下，政策終于出手了。

7月6日，深圳市住建局發(fā)布了兩份公積金政策文件。其中之一是關(guān)于《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定（征求意見稿）》，文件提出“申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人”。

“對深圳來講，其他政策可能無法松動，但公積金是可以的。當下深圳購房情緒比較低落，市場預(yù)期比較悲觀，主要原因在于目前深圳房價還在歷史最高位，但老百姓對未來收入、預(yù)期信心不足。松動公積金政策，特別是‘全家?guī)汀�形式不僅可以提高首付能力，還能提高月供能力，降低月供負擔，這是政策調(diào)整的出發(fā)點和落腳點。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

去“杠桿”下的深圳樓市

幾年前，深圳樓市曾因“房價暴漲”“墊資贖樓”“房抵經(jīng)營貸”等成為焦點，屢屢占據(jù)新聞頭條。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，全國50個城市房價收入比數(shù)據(jù)中，深圳始終排第一。2018年深圳房價收入比為34.2，2019年為35.2，2020年為39.8，不僅位列第一，在全球范圍內(nèi)也位列第二名（中國香港第一）。2020年，三亞、上海、北京、廣州房價收入比分別為27.1、26.2、23.8、16.7。

某種程度上講，深圳是一個金融資產(chǎn)驅(qū)動增長的城市，房地產(chǎn)恰恰就是驅(qū)動深圳金融資產(chǎn)暴增的工具。2021年數(shù)據(jù)顯示，深圳約有8萬名資金中介，比房產(chǎn)代理中介（4萬~6萬名）多得多；深圳還聚集著全國三分之二左右私募基金，以及全國數(shù)量最多的投資公司。

2021年開年，住建部奔赴上海和深圳督導(dǎo)房地產(chǎn)市場，堅決遏制投機炒房，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

彼時，深圳迅速作反應(yīng)，出臺了一系列新政，包括進一步收緊限購資格、進一步提升首付比例、進一步提高二手房限售年限，在全國率先建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，進一步促進二手住房市場信息透明。隨后，又在3次土地拍賣中不斷下調(diào)地價及樓面價，并加大新房供應(yīng)量，目的就是把暴漲的房價壓下來。

據(jù)中房數(shù)據(jù)研究院報告，2021年12月深圳商品住宅銷售均價為71209元/平方米，以一套90平方米住房為例，2021年12月均價為640.9萬元，比2020年同期減少150.7萬元，跌幅達30%。2021年，深圳房價收入比降至35.3，但仍居全國首位。

比房價下降更直觀的，是深圳房地產(chǎn)市場快速降溫。

深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，1~6月份，深圳二手住宅成交套數(shù)分別為1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，共計成交9965套，同比下降約64.96%。

在購房杠桿方面，2022上半年二手房成交中，通過貸款購房比例為72.2%，為2017上半年以來最低值，說明全款購房者越來越多。

深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022上半年深圳二手房新增掛牌均價同比下跌0.8%，環(huán)比下跌1.5%，整體來看賣方心態(tài)和預(yù)期有所弱化，報價趨向合理。

新房市場也不好賣。2022上半年，深圳新房共成交2.38萬套，同比下降34.4%，環(huán)比下降31.9%。其中，新房住宅成交1.6萬套，同比下降38.3%，環(huán)比下降38.6%。

成交量的低迷直接導(dǎo)致去化周期放慢，庫存積壓。

深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會智能監(jiān)測系統(tǒng)顯示，當前深圳全市共有4萬套有效二手房源在售，且數(shù)量仍在持續(xù)增加。按每月賣出2萬套計算，去化周期大概需要20個月。

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，6月深圳市新房庫存量達520萬平方米，環(huán)比上升17%，同比上升51%；去化周期達18.3個月，環(huán)比上升14%，同比上升109%。

李宇嘉認為，此前深圳房價暴漲的主要原因正是借助金融加杠桿買房太過瘋狂所致，現(xiàn)在，杠桿沒有了，再加上疫情沖擊，以及金融、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、教育培訓(xùn)行業(yè)受到重創(chuàng)導(dǎo)致中產(chǎn)階級收入減少，深圳降低公務(wù)員和事業(yè)單位績效收入等，有能力購房的高收入群體受到打擊，新市民群體則普遍支付不起高房價。

政策“托底”

如何在不觸碰限購限售底線情況下，拉動樓市需求，深圳也在想辦法“托底”。辦法之一是調(diào)整公積金政策，“一人購房全家?guī)汀保�這樣的辦法此前在唐山等地出臺過。

按照深圳市公積金新政（征求意見稿），公積金申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人；申請人的配偶、父母、子女是購房人的，應(yīng)當作為共同申請人。

深圳市住建局還同時出臺了《關(guān)于我市住房公積金提取業(yè)務(wù)管理有關(guān)事項的通知（征求意見稿）》，新增3種可以提取公積金的情形，包括提取公積金支持老舊小區(qū)改造、調(diào)整非深戶離深銷戶提取住房公積金業(yè)務(wù)、擴大享受居民最低生活保障提取住房公積金范圍。

對此，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認為，公積金政策會對拉動入市有一定促進效應(yīng)，但是不能期待更多。到目前，全國有100多個城市出臺了各類樓市松綁政策，但市場并未轉(zhuǎn)好�，F(xiàn)在更多的是要修復(fù)市場信心，扭轉(zhuǎn)大家對房地產(chǎn)市場未來預(yù)期。

在土地端，深圳市亦悄悄放寬了限價上限。

在即將開啟的第二批集中供地中，深圳共推出16宗宅地，相比于今年首輪土地拍賣，這次在數(shù)量上翻了一倍，掛牌起始價約350億元。更重要的是，第二批供地中一半以上地塊，限價均有所上調(diào)。以南山前海街道地塊為例，商品房毛坯限價10.71萬元/平方米，相比于之前的限價（9.2萬元/平方米）高了1.51萬元/平方米。

一位房地產(chǎn)市場人士稱，限價上漲，有利于刺激剛性需求釋放，之前的限價新盤會快速去化，原因是擺在剛需面前的只有兩條路：要么現(xiàn)在咬緊牙關(guān)上車，要么明后年花高價錢上車。

李宇嘉置評道，此次供應(yīng)的16宗地地價制定較為合理、地塊區(qū)位較優(yōu)質(zhì)，最高限價在第一批次供地基礎(chǔ)上繼續(xù)提升，傳達出繼續(xù)給開發(fā)商讓利的信號，希望在供給端激發(fā)市場活力。當下，各地樓市銷售端已開始好轉(zhuǎn)，但土地供給端比較差，希望深圳這次能在土地端好轉(zhuǎn)一些，起到好的示范效應(yīng)。

此前的6月28日，深圳市住建局印發(fā)了《深圳市住房發(fā)展2022年度實施計劃》，計劃顯示，2022年度深圳計劃新開工商品住房約7萬套，計劃批準預(yù)售和現(xiàn)售商品住房約6萬套。按照“十四五”規(guī)劃，明年還將增加至8萬套。

據(jù)記者查詢，2018年~2021年，深圳分別預(yù)售38158套、45686套、53177套、56930套住宅。這意味著，深圳還會將更多房源推向市場，這對存量新房和二手房市場都將帶來一定去化壓力。

李宇嘉認為，深圳未來政策主旋律就是全面降成本，土地都是要限價的，新房大規(guī)模供應(yīng)也都是限價的，新市民、無房戶優(yōu)先購買�，F(xiàn)在，又降低公積金購房提取門檻，提振市場預(yù)期的信號很明顯。在居民預(yù)期下降、收入增速下降情況下，新房交易的優(yōu)勢將凸顯，這也有利于促進二手房虛高部分軟著陸。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正在底部慢慢夯實，沒有太多空間可以下跌，但也很難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，能夠在底部運行一段時間已經(jīng)是非常好的結(jié)果了。從行業(yè)角度，又有一些房企出現(xiàn)‘暴雷’，市場上積聚的一些問題還未得到解決，也不適合快速復(fù)蘇，將底部慢慢夯實，后面才能走得更穩(wěn)健�！北R文曦表示。