說到房價(jià)，一線城市最受矚目。

不僅紅盤、熱盤扎堆，也普遍被認(rèn)為房價(jià)漲得快，在周期波動中最抗跌。

不過，數(shù)據(jù)告訴我們，這可能不是事實(shí)。

2022年6月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，與2020年平均價(jià)格相比，北上廣深杭的房價(jià)漲幅全都沒有排進(jìn)前三。

位居70個大中城市房價(jià)漲幅第一的，居然是西部城市銀川！與2020年的成交均價(jià)相比，銀川2022年5月的房價(jià)漲幅達(dá)15.6%。

緊隨其后的，是西安和重慶，他們分別以11.8%和11.5%的漲幅位居第二和第三。

由于銀川房地產(chǎn)市場的發(fā)展與全國主流趨勢相對背離，其市場規(guī)模較小，且主要為區(qū)域內(nèi)部置換需求為主，對其他城市借鑒意義不大。

同時，我們發(fā)現(xiàn)，西安和重慶仍然能在如今大部分城市房價(jià)下跌的時候保持逆勢上漲的態(tài)勢，這引起了我們的關(guān)注。

經(jīng)過數(shù)據(jù)比對和分析，我們找到了兩個城市逆勢上漲的原因：重慶漲幅居前主要為高地價(jià)的聯(lián)動效應(yīng)，西安則主要為改善型需求為主造成的均價(jià)上漲。

昨天，國家統(tǒng)計(jì)局公布了《2022年5月份70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況》。

數(shù)據(jù)顯示，2022年5月份，70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)降勢，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市分別有46個和57個，比上月分別增加7個和1個。

在房價(jià)上漲的城市中，我們發(fā)現(xiàn)，2021年至今，重慶已連續(xù)13個月位列70城房價(jià)同比漲幅前10行列，其中2021年10月至2022年3月期間，連續(xù)6個月同比漲幅最高。

與2020年平均價(jià)格相比，重慶漲幅達(dá)11.5%，高于4個一線城市漲幅。一線城市中，即使與2020年平均價(jià)格相比漲幅最高的廣州，漲幅也比重慶低1.2個百分點(diǎn)。

對此，克而瑞重慶機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴我們：“單純從房價(jià)來看，重慶的確在上漲，且已經(jīng)漲了一段時間，其中最主要的原因是因?yàn)橹貞c2021年至今推出的項(xiàng)目都是2020年之后拿的高價(jià)地，地價(jià)漲幅30%以上。”

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年4月，重慶迎來首輪集中供地，由于規(guī)則十分寬松（不限地價(jià)、不限房價(jià)、不競自持、不競配建），且供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)土地，房企參拍熱度高漲，重慶地價(jià)和溢價(jià)率雙雙突破近三年新高，整體溢價(jià)率高達(dá)43%，為22個重點(diǎn)城市中溢價(jià)率最高的城市。

“在高價(jià)地的影響下，重慶近期開盤的項(xiàng)目均價(jià)都在14000元/平方米上下，這就造成了重慶房價(jià)的上漲�！�

CRIC數(shù)據(jù)顯示2022年5月重慶商品住宅成交均價(jià)14,245元/平方米，較2020年至今最低點(diǎn)上漲23.77%。2021年至今重慶商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)一定的下降，整體仍處較高位。

事實(shí)上，重慶市場自2021年9月開始下行，一方面是企業(yè)暴雷，另外一方面是信貸收緊，個貸減少、放貸速度變慢。

目前來看，重慶購房者的購買信心和購買力都在降低。

“近幾個月的成交規(guī)模只有過去的三分之一，之前重慶單月成交面積約180-200萬方，現(xiàn)在成交規(guī)模只有50萬方，其中最重要的原因是需求量不夠，購買力不足�！�

整體來看，重慶不限購，2年限售目前也已放松，由于長期以來政策一直較為寬松，目前已經(jīng)開始面臨“松無可松”的境地。沒有重量級政策吸引下，重慶市場的購買力和人口都不會出現(xiàn)較大調(diào)整，因此未來價(jià)格大概率會長期橫盤。

全國70城一手房價(jià)格指數(shù)顯示，2022年5月，西安房價(jià)同比增長4.9%，環(huán)比增長0.3%，在24個房價(jià)增長城市中排名較前。

與重慶相比，西安漲價(jià)周期更長，漲幅更高。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2016年至今西安商品住宅成交均價(jià)已實(shí)現(xiàn)翻番，2022年5月西安商品住宅成交均價(jià)18439元/平方米，較2021年增長8.27%。

2016年至2021年期間，西安商品住宅成交均價(jià)從7130漲至17030元/平方米，年均增長1980元/平方米。

克而瑞西安機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴我們：“西安房價(jià)的上漲主要是受改善型產(chǎn)品成交影響，目前西安正處于恢復(fù)的過程中，尚未恢復(fù)到去年上半年市場好的時候�！�

2021年前9月，西安主城區(qū)新開盤項(xiàng)目平均去化率高達(dá)88%，較2020、2019年同期分別增長31個百分點(diǎn)和6個百分點(diǎn)，2、6、7月等月份去化率皆在95%左右，意味著當(dāng)月新入市項(xiàng)目基本都實(shí)現(xiàn)開盤即罄。

截至9月末，西安樓市出現(xiàn)12次“萬人搖”，中海曲江大城獨(dú)攬三次，高科麓灣國際社區(qū)、CID中央首府、山水美樹均兩次上榜。人氣最高的當(dāng)屬航天城山水美樹項(xiàng)目，共計(jì)獲得2.3萬組意向登記，超1.8萬人核驗(yàn)通過參與搖號，瓜分區(qū)區(qū)424套房源。5月29日開盤的中海曲江大城中簽難度最高，102套房源吸引近1.2萬人搖號，中簽率不足1%。

“這幾個月來看，目前西安主城區(qū)還是可以用‘供不應(yīng)求’來描述，50%以上的項(xiàng)目可以達(dá)到100%去化，至于西咸區(qū)還是比較慘淡的，只有20-30%的去化，整體市場分化嚴(yán)重�！�

事實(shí)上，2015年后，西安購房消費(fèi)主力逐漸由首置剛需向剛改、改善客戶轉(zhuǎn)換。基于房價(jià)持續(xù)上漲預(yù)期，購房者加杠桿意愿更為強(qiáng)烈，在“房票”受限的情況下偏愛預(yù)期收益額更高的大戶型產(chǎn)品

不僅如此，由于西安具有高校資源優(yōu)勢和省會首位度優(yōu)勢，天然具備吸引人口流入的先決條件。高校在校生人數(shù)超過70萬人，每年畢業(yè)生人數(shù)接近20萬，作為省會城市虹吸效應(yīng)明顯。

“七普”結(jié)果顯示，截至2020年，西安全市常住人口總量達(dá)到1295萬人，較“六普”增加448萬，剔除西咸新區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整對人口的影響，十年常住人口增量也超過300萬人。

外來增量剛需是西安樓市的發(fā)展基石，本地改善性購房需求則是助推劑，這也使得西安的房價(jià)不斷攀升。

從未來來看，西安的房價(jià)還會上漲，漲幅可能會有一定的縮減，目前來看還能保持約10%的漲幅，未來下跌的空間不大。

2022年5月70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格總體還在下降，從各線城市看，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅比上月回落0.4個百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.7個百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.2%和3.2%，降幅比上月均擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn)。

具體到城市來看，共有46個城市同比價(jià)格指數(shù)下滑，占70個大中城市的65.71%，其中不乏廈門、合肥等基本面較好的熱點(diǎn)城市。

房價(jià)上漲的城市中，有不少像重慶和西安這樣的二線城市，房價(jià)漲幅超過一線城市，但總體來看，一線仍是穩(wěn)妥的選擇。

從2020年1月至今，全國70城各能級城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)過多次回調(diào)，在這其中一線整體表現(xiàn)明顯優(yōu)于其他各能級城市，抗壓能力更強(qiáng)。

重慶和西安可以說是二線城市中的典型代表，單純從房價(jià)上看，其價(jià)格漲幅優(yōu)于很多熱點(diǎn)城市，甚至強(qiáng)于4個一線城市，其自身和發(fā)展卻不盡相同。重慶的房價(jià)漲幅受高地價(jià)影響，整體需求端較弱，未來上漲空間不大。西安則更多是成交結(jié)構(gòu)向改善型轉(zhuǎn)變，未來仍有一定的上漲空間。類似這樣的城市很多，具體還需根據(jù)實(shí)際情況判斷。

對于部分購房者和企業(yè)來說，一線城市依然是周期波動下的抗壓首選，但一線城市的門檻也相對較高，部分有發(fā)展?jié)摿Φ膹?qiáng)二線城市，不失為良選。

我們依然中長期聚焦“人+錢”基本面尚佳的25城。

（25城：上海、杭州、南京、蘇州、合肥、寧波、無錫、常州、溫州、深圳、廣州、佛山、珠海、東莞、北京、天津、成都、重慶、武漢、長沙、西安、鄭州、青島、濟(jì)南、廈門）