2021年，在經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)不減、消費(fèi)復(fù)蘇乏力的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的迭代卻從未停步。從消費(fèi)業(yè)態(tài)的分化上看，傳統(tǒng)消費(fèi)低迷，新型消費(fèi)火熱；從新入市項(xiàng)目看，產(chǎn)品打造更為精彩，業(yè)態(tài)布局更為豐富。房企更是在巨大壓力下，紛紛將商業(yè)作為跨越周期的第二曲線。展望未來(lái)，從當(dāng)前商業(yè)項(xiàng)目的滲透率來(lái)估計(jì)，商業(yè)仍有巨大的增長(zhǎng)空間。相比較競(jìng)爭(zhēng)飽和的住宅市場(chǎng)，房企在商業(yè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)仍處藍(lán)海。

01

傳統(tǒng)業(yè)態(tài)低迷，新消費(fèi)持續(xù)火熱

2021年度，消費(fèi)呈現(xiàn)出幾個(gè)新的特征。

特征一，新業(yè)態(tài)開(kāi)閉店比遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)開(kāi)閉店比普遍低于1，例如時(shí)尚配飾、美妝中標(biāo)眼鏡等均低于1，而餐飲全年開(kāi)店關(guān)店率分別為21.3%、19.9%，為近年新低，非常不活躍。而新業(yè)態(tài)普遍在2以上，如汽車(chē)體驗(yàn)館開(kāi)店比高達(dá)5.58。

特征二，大型商超遇冷，小型便利火爆。四大典型商超企業(yè)利潤(rùn)皆為負(fù)增長(zhǎng)，永輝超市第三季度利潤(rùn)同比下滑224%，年內(nèi)典型品牌商超開(kāi)店量驟減，永輝、步步高等典型商超品牌2021Q3累計(jì)開(kāi)店量相比2019年幾近腰斬。而便利店2021年銷(xiāo)售額3112億元、門(mén)店數(shù)量達(dá)18.7億元，規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，從品牌角度來(lái)看，以中石化、美宣為首的TOP10便利店品牌門(mén)店數(shù)量均持續(xù)增長(zhǎng)。

特征三，美麗產(chǎn)業(yè)持續(xù)走高，高低兩端增長(zhǎng)迅猛。妝品收入逆勢(shì)增長(zhǎng)，超疫情前近3成，年內(nèi)化妝品業(yè)態(tài)開(kāi)店量居首，醫(yī)療美容規(guī)模超2000億，增速15%，醫(yī)美滲透率持續(xù)提高，2021年達(dá)3.6，發(fā)展空間巨大。

特殊四，奢侈品與快時(shí)尚兩頭火爆。年內(nèi)快時(shí)尚行業(yè)大幅復(fù)蘇，典型企業(yè)開(kāi)店量顯著增加，奢侈品銷(xiāo)售額保持40%以上增長(zhǎng)。中國(guó)奢侈品消費(fèi)全球占比持續(xù)走高，2021年占比達(dá)25%，典型重奢購(gòu)物中心銷(xiāo)售額大幅高于疫情前。

特征五，資本助推新舊消費(fèi)更迭。在消費(fèi)復(fù)蘇乏力的背景下，新消費(fèi)掀起熱潮的原因之一是資本助推業(yè)態(tài)更迭，2021年年內(nèi)融資事件、金額已與2019年持平，以海底撈為例，在資本助推消費(fèi)業(yè)態(tài)的發(fā)展下，海底撈正在被新興火鍋品牌取代，大眾點(diǎn)評(píng)火鍋品牌5分評(píng)分占比中，成立3年內(nèi)的新興品牌占比16.8%。

02

延期項(xiàng)目集中入市，致新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)量新高 

2021年，我國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積1.29億平方米，同比大減28%；竣工面積0.61億平，同比大減30%，疫情影響仍未消除。從整體走勢(shì)來(lái)看，自2018年以來(lái)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積和竣工面積的均呈現(xiàn)收窄趨勢(shì)，我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由增量走向存量時(shí)代。

疫情影響使得商業(yè)開(kāi)業(yè)周期延后，2020年未能開(kāi)業(yè)項(xiàng)目集中在2021年搶開(kāi)業(yè)，2021年計(jì)劃新增、實(shí)際開(kāi)業(yè)量及開(kāi)業(yè)率均大幅上升，熱點(diǎn)城市年內(nèi)計(jì)劃開(kāi)業(yè)量遠(yuǎn)超疫情前，在消費(fèi)復(fù)蘇乏力的行業(yè)背景下，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將繼續(xù)加劇。

2021年新開(kāi)項(xiàng)目中，5-10萬(wàn)方項(xiàng)目占比近4成。10萬(wàn)方以上大型項(xiàng)目占比近3成。5萬(wàn)方一下社區(qū)型項(xiàng)目占比有所提升，占比超2成。20萬(wàn)方以上超大型項(xiàng)目入市平穩(wěn)，常年保持在5%左右。

03

重點(diǎn)城市空置率持續(xù)走高，客流回暖乏力

主要消費(fèi)型城市購(gòu)物中心空置率持續(xù)走高，空置率均值由年初8.47%上升到10.1%。

同時(shí)，客流回暖率顯示2021年Q3場(chǎng)日客流同比2020年Q3下降9%，同比2019年Q3更是下降28%，回暖乏力。

04

重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)火爆，產(chǎn)品熱點(diǎn)有所趨同

2021年大量網(wǎng)紅項(xiàng)目入市，優(yōu)秀新開(kāi)商業(yè)品牌超400家，首店占比超40%，開(kāi)業(yè)率超95%，開(kāi)業(yè)首周日均客流超10萬(wàn)，首日營(yíng)業(yè)額超1000萬(wàn)。各網(wǎng)紅項(xiàng)目紛紛通過(guò)打造商業(yè)熱點(diǎn)吸引客流。但不難發(fā)現(xiàn)商業(yè)熱點(diǎn)主要集中在生態(tài)中庭、屋頂街區(qū) 、多彩空間、復(fù)合文創(chuàng) 、形象IP、城市市集、電競(jìng)文化、微醺空間、潮玩手辦九個(gè)方面，趨同明顯。

05

全國(guó)商業(yè)銷(xiāo)售量跌價(jià)增，二線仍為成交主力

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2017年以來(lái)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積不斷縮減，2020年開(kāi)始跌破1億平方米量級(jí)。2021年銷(xiāo)量成交面積及總額依然持續(xù)下行，交均價(jià)整體有所上漲。

從城市經(jīng)濟(jì)基本面，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動(dòng)等多個(gè)維度，克而瑞對(duì)全國(guó)72個(gè)城市的銷(xiāo)售型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了監(jiān)測(cè)。72個(gè)重點(diǎn)城市2018-2021年市場(chǎng)供求連續(xù)4年下滑，2021年成交量止跌回升，均價(jià)緩慢恢復(fù)，仍未完全擺脫疫情影響。

從72城整體情況來(lái)看，一二三四線城市成交格局未變，一線城市成交量貢獻(xiàn)度常年位于8%以下，二線城市成交量貢獻(xiàn)度常年位于60%以下，三四線城市則常年位于40%以下。

分區(qū)域來(lái)看，各區(qū)域成交結(jié)構(gòu)分化明顯：長(zhǎng)三角整體基本面較好，熱度輪動(dòng)傳導(dǎo)作用較強(qiáng)，二三線城市能夠保持韌性；環(huán)渤海熱度聚焦二線城市，三四線多年保持低位徘徊；珠三角二三線城市點(diǎn)狀高熱，福州廈門(mén)有所恢復(fù)，海口南寧持續(xù)回落；中西部二線城市一騎絕塵，三四線消費(fèi)力不足。

06

商業(yè)類(lèi)ABS發(fā)行量微增，北上資產(chǎn)占比接近4成

商業(yè)作為存量資產(chǎn)發(fā)行ABS產(chǎn)品的主力業(yè)態(tài)，發(fā)行規(guī)模較20年略有增加，總體變化不大。商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行ABS產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)572億元，占比由20年的46%微漲至47%。

從城市分布來(lái)看，消費(fèi)層級(jí)較高、消費(fèi)較好的北京、上海等一線城市資產(chǎn)是商業(yè)類(lèi)資產(chǎn)證券化的絕對(duì)主力，北上資產(chǎn)合計(jì)發(fā)行證券化產(chǎn)品規(guī)模近200億，占比約為總量的三分之一。

07

房企商業(yè)持續(xù)擴(kuò)容，經(jīng)營(yíng)模式逐漸成熟

CAIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的38家企業(yè)中，有持有零售商業(yè)業(yè)務(wù)的17家。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截止2021年這17家上市房企已開(kāi)業(yè)零售商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量已達(dá)961家。2021年新開(kāi)商業(yè)數(shù)量井噴，同比2020年大增27%，同比2019年大增43%。

2021年成交量有所恢復(fù)，達(dá)到529萬(wàn)㎡，成交金額達(dá)到1100億元，超過(guò)2020年，成交均價(jià)基本和去年持平，20793元/㎡。

規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，典型房企的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)形成。

但從經(jīng)營(yíng)能否覆蓋成本的角度，絕大多數(shù)房企商業(yè)的經(jīng)營(yíng)仍需住宅主業(yè)輸血。從下圖可見(jiàn)，僅有大悅城做到了成本覆蓋，其余企業(yè)商業(yè)總收入均無(wú)法覆蓋拿地成本。當(dāng)前房企的零售商業(yè)業(yè)務(wù)還無(wú)法真正獨(dú)立需要住宅主業(yè)的“輸血”。