部分中小規(guī)模房企轉(zhuǎn)型成為合作建房專業(yè)機(jī)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)行業(yè)突圍的有效路徑之一，改變過去單純追求大規(guī)模和高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘邪l(fā)展服務(wù)商。

文/石宏毅 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)合作建房委員會(huì)副秘書長

今年11月，張家界崇山村城鄉(xiāng)居民合作建房項(xiàng)目全面啟動(dòng)，規(guī)劃面積71畝，16棟合作建房提供了96套住房，項(xiàng)目目前已取得《村莊規(guī)劃》《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》《試點(diǎn)工作方案批復(fù)》等多個(gè)政府行政許可，這是自2019年11月張家界市政府發(fā)布《張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法（試行）》后首個(gè)正式落地的項(xiàng)目。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)合作建房委員會(huì)對合作建房的定義是：兩個(gè)或以上擬擁有房屋空間的法人或自然人共同出資，通過合法合規(guī)的方式獲取國有建設(shè)用地或者集體建設(shè)用地，自己建造或者委托第三方代建，從而實(shí)現(xiàn)獲得房屋空間目標(biāo)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)行為。

“三權(quán)分置”激活集體建設(shè)用地合作建房助力城鄉(xiāng)融合發(fā)展

數(shù)據(jù)顯示，中國約有19萬平方公里的農(nóng)村集體建設(shè)用地，其中宅基地約占13萬平方公里。由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，近年來有2億農(nóng)民工進(jìn)入各級(jí)城市打工創(chuàng)業(yè)，農(nóng)村宅基地空置問題不斷顯現(xiàn)并日益凸顯。根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社發(fā)布的《農(nóng)村綠皮書：中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測（2018-2019）》報(bào)告顯示，截至2018年農(nóng)村宅基地空置率為10.7%，空房率最高達(dá)到七成。

盤活農(nóng)村閑置宅基地對優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置、提高土地利用效率、保障鄉(xiāng)村振興背景下農(nóng)業(yè)農(nóng)村的繁榮發(fā)展具有重大意義，而推進(jìn)城鄉(xiāng)合作建房，是適度放活改革農(nóng)村宅基地和農(nóng)房使用權(quán)的一種新的實(shí)踐形式。對于激活農(nóng)村土地資源要素、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展具有積極作用，有助于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的順利實(shí)施。

2015年以來，按照黨中央、國務(wù)院的部署，全國33個(gè)縣（市、區(qū)）開展農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。

2016年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》，該意見明確指出縣以及縣以上人民政府可以根據(jù)本地實(shí)際，制定相關(guān)地方政府規(guī)章對返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新活動(dòng)進(jìn)行依法管理，支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房。

2018年1月2日，中共中央國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》，該意見要求對農(nóng)村宅基地要進(jìn)行有益探索，首次正式提出了農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”的概念，即對國家農(nóng)村宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)三權(quán)進(jìn)行探索實(shí)踐。

2020年9月，中央農(nóng)辦、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部召開深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)電視電話會(huì)議，在104個(gè)縣（市、區(qū)）和3個(gè)地級(jí)市啟動(dòng)新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。

2021年，中央一號(hào)文件和“十四五”規(guī)劃再次強(qiáng)調(diào)“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置實(shí)現(xiàn)形式。保障進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，鼓勵(lì)依法自愿有償轉(zhuǎn)讓”。

一系列政策的提出和試點(diǎn)的落地，為集體建設(shè)用地發(fā)展合作建房厘清制度障礙。2017年以來，河北、湖南、山東、海南、江西等省份先后出臺(tái)了鼓勵(lì)城鄉(xiāng)居民合作建房的政策文件。

2017年2月13日，河北省人民政府出臺(tái)《關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動(dòng)能的實(shí)施意見》，提出加快“房地一體”的農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證工作。探索農(nóng)村集體組織依法以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地。在不改變農(nóng)村集體土地所有權(quán)和農(nóng)民宅基地使用權(quán)的前提下，允許農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民合作建房。

2018年5月15日，山東省國土資源廳發(fā)布的《關(guān)于發(fā)揮國土資源支撐保障作用促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的意見》提出，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可以利用自有住宅或者其他條件依法從事旅游經(jīng)營。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房。

2018年8月12日，湖南省國土資源廳發(fā)布的《湖南省國土資源廳關(guān)于全力服務(wù)促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的若干意見》表示，在符合“一戶一宅”等農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃、尊重農(nóng)民意愿前提下，鼓勵(lì)各地探索以宅基地使用權(quán)及農(nóng)房財(cái)產(chǎn)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)宅合作社，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房，或下鄉(xiāng)租用農(nóng)村閑置房用于返鄉(xiāng)養(yǎng)老或開展經(jīng)營性活動(dòng)。

2020年10月5日，海南省在印發(fā)的《關(guān)于大力發(fā)展農(nóng)村市場主體壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的十八條措施》中規(guī)定，鼓勵(lì)農(nóng)戶自行通過協(xié)議將閑置宅基地或閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)給經(jīng)營者，或?qū)㈤e置宅基地統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給村組織，由村組織自行經(jīng)營或?qū)ν庹猩探?jīng)營。盤活閑置宅基地建設(shè)鄉(xiāng)村人才公寓，用于為下鄉(xiāng)人才或入駐企業(yè)提供房屋租賃服務(wù)。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房。

2021年1月30日，江西省第十三屆人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過了《江西省鄉(xiāng)村振興促進(jìn)條例》，第四十九條第二款規(guī)定，允許各類返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人才在符合國家農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房。

此外，2018年，湖南省瀏陽市在湖南省農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的領(lǐng)導(dǎo)下，開展了“城鄉(xiāng)合作建房”的試點(diǎn)。

2019年11月14日，湖南省張家界市政府正式發(fā)布了《張家界市城鄉(xiāng)居民合作建房管理辦法（試行）》。

2020年7月31日，浙江省寧波市象山縣自然資源和規(guī)劃局和農(nóng)業(yè)農(nóng)村局聯(lián)合發(fā)布了《象山縣農(nóng)村集體土地合作建房管理辦法》。

當(dāng)前，集體建設(shè)用地上的合作建房實(shí)現(xiàn)規(guī)范流轉(zhuǎn)主要有兩種模式：第一種是地方政府明確出臺(tái)了針對城鄉(xiāng)居民合作建房的指導(dǎo)性政策，在宅基地“三權(quán)分置”的基礎(chǔ)上可以為合作建房的各方參與者頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。

例如湖南省的張家界、瀏陽，浙江湖州德清、寧波象山等地區(qū)，明確表示為合作建房辦理的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》按照“房地一體、三權(quán)分置”原則進(jìn)行統(tǒng)一登記，合作方各執(zhí)一份，在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的“權(quán)利人”一欄備注各自的權(quán)利類型，宅基地所有權(quán)登記為村集體經(jīng)濟(jì)組織，資格權(quán)登記為農(nóng)戶，使用權(quán)和房屋所有權(quán)則根據(jù)合作建房協(xié)議約定予以登記，并且鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對已經(jīng)取得城鄉(xiāng)居民合作建房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的農(nóng)戶和城鎮(zhèn)居民依法開展土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

浙江省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳表示，目前寧波象山已經(jīng)把960宗、面積超過11萬平方米的閑置農(nóng)房收入農(nóng)村閑置“宅基地+”數(shù)據(jù)庫，通過鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)信息對接平臺(tái)，引入98個(gè)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，累計(jì)盤活6.7萬平方米的閑置宅基地和農(nóng)房。

第二種是通過地方“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心”頒發(fā)的“合作建房使用權(quán)鑒證書”對合作建房的土地和房屋的使用權(quán)進(jìn)行確權(quán)，合作建房參與人可以通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

例如在河北承德的桑園村“伴山集”項(xiàng)目是由灤平縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心分別向合作建房參與人、桑園村集體和項(xiàng)目方農(nóng)宅合作社頒發(fā)了《合作建房房屋使用權(quán)（租賃）鑒證書》。四川德陽通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心、律師事務(wù)所、公證處協(xié)同聯(lián)動(dòng)的“三書模式”(交易鑒證書+律師法律審查意見及見證書+公證書)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村閑置房屋的規(guī)范流轉(zhuǎn)，有效保障了流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，并且通過成都農(nóng)交所德陽所這一交易平臺(tái)可以實(shí)現(xiàn)對合作建房項(xiàng)目的抵押金融服務(wù)。

截至2020年6月，德陽市共收集有效房源1173套，運(yùn)用“三書模式”已辦結(jié)閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)154宗，安置房合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓31宗，商品房合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓3宗，成交金額4034.78萬元。

探索房地產(chǎn)“第三條”供給之路合作建房保障新市民住有所居

合作建房不僅是激活鄉(xiāng)村發(fā)展生命力的重要催化劑，亦是解決城市居住問題的第三條道路。

從十八大“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，到十九大“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，我國的住房制度開始發(fā)生變革，國家意識(shí)到我國的住房制度在市場配置和政府保障之外，還需要培育新的供給主體，探索“第三條”房地產(chǎn)市場供給之路。這個(gè)新的供給主體，必將是獨(dú)立于市場和政府之外的非營利性的住房供應(yīng)主體。

我國1992年發(fā)布的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》對住宅合作社的定義是經(jīng)市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以營利為目的的公益性合作經(jīng)濟(jì)組織，具有法人資格。國際住房合作社聯(lián)盟對住房合作社的解釋為：“它是一種互相幫助、共同建房的非營利性團(tuán)體，屬于集體合作性質(zhì)�！币虼撕献鹘ǚ康奶峁┱摺�—住房合作社正是介于企業(yè)和社會(huì)組織之間的“非營利性社會(huì)企業(yè)”，合作建房也是房地產(chǎn)第三條供給之路。

2017年北京嘗試推出的共有產(chǎn)權(quán)房，政府和購房人共享產(chǎn)權(quán)，交易閉環(huán)管理，有效抑制了市場中的投資需求，對保障住有所居提供了有益嘗試。未來在探索實(shí)現(xiàn)“多主體供給”的過程中，亦可以嘗試引入社會(huì)組織和合作建房機(jī)構(gòu)成為供給主體，政府作為政策提供者、規(guī)范制定者和市場管制者的角色，為合作建房等房地產(chǎn)新供給方式提供政策和制度的保障。

近兩年間，隨著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，尤其是受去年8月央行和住建部出臺(tái)的“三道紅線”的政策的持續(xù)影響，房企債務(wù)危機(jī)頻發(fā)，不僅是中小型房企，頭部房企也屢屢“爆雷”：泰禾控股、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、恒大、新力控股、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、世貿(mào)、中國奧園……陸續(xù)爆出債務(wù)違約。

從市場表現(xiàn)來看，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年9月份全國商品房銷售面積約1.61億平方米，同比下滑3.2%；商品房銷售額約1.57萬億元，同比下滑15.8%。10月全國商品房銷售面積1.27億平方米，同比下降21.6%；商品房銷售金額1.24萬億元，同比下降22.6%。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的“金九銀十”不復(fù)存在。過去房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式難以為繼，規(guī)模不再制勝，房企紛紛收縮業(yè)務(wù)尋求突圍之路。

部分中小規(guī)模房企轉(zhuǎn)型成為合作建房專業(yè)機(jī)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)行業(yè)突圍的有效路徑之一，改變過去單純追求大規(guī)模和高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘邪l(fā)展服務(wù)商，輸出項(xiàng)目管理和資源整合能力，成為合作建房服務(wù)提供者，走一條輕資產(chǎn)的專業(yè)發(fā)展道路，成為房地產(chǎn)“第三條”供給之路的重要參與主體。

依法合規(guī)推動(dòng)合作建房行業(yè)深入前行當(dāng)前，我國的合作建房行業(yè)發(fā)展還面臨著諸多挑戰(zhàn)和需要解決的問題：

第一，我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著完整的法律和制度體系，從《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《建筑法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》到《商品房銷售管理辦法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》……涵蓋了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方方面面，而合作建房雖然很多省份出臺(tái)了地方性發(fā)展政策，但各地差異性比較大，執(zhí)行方式和參照標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，對合作建房確權(quán)的方式多樣，有的地區(qū)可以直接頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，有的地區(qū)需要通過其他形式的“使用權(quán)鑒證書”予以確權(quán)，還有地區(qū)則需要成立合作社或者有限合伙通過股權(quán)的方式對合作建房項(xiàng)目的使用權(quán)予以保障。因此，合作建房亟待通過立法的形式進(jìn)一步對合作建房各方參與主體的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行明確，有利于行業(yè)規(guī)范有序健康的發(fā)展。

第二，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了較為完備的監(jiān)管體系和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而合作建房領(lǐng)域缺乏統(tǒng)一管理和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，雖然在2020年7月1日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)合作建房委員會(huì)成立后積極地推動(dòng)行業(yè)自律規(guī)范和發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的建立，但合作建房行業(yè)的健康發(fā)展仍需要政府、企業(yè)、社會(huì)各方力量長期的推動(dòng)和支持。

第三，集體建設(shè)用地開展合作建房需要充分協(xié)調(diào)合作建房各方參與主體間的利益關(guān)系，探索建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)要充分征求長期居住村民的意見，確保各方利益得到充分尊重。同時(shí)也希望積極探索參照國有建設(shè)用地出讓類型確定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方式和使用年限。

第四，目前對合作建房的金融支持依然不足，專業(yè)金融機(jī)構(gòu)中僅有中德住房儲(chǔ)蓄銀行可以提供針對性的金融業(yè)務(wù)，未來希望更多專業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以參與合作建房領(lǐng)域，為合作建房發(fā)展提供金融服務(wù)，一方面可以讓合作建房項(xiàng)目獲得更加便利的流轉(zhuǎn)條件，同時(shí)也可以有效地提高村集體和村民的資產(chǎn)性收入。

第五，合作建房要防范金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，需要在政府相關(guān)部門的主導(dǎo)下施行嚴(yán)格的資金監(jiān)管制度。目前，對項(xiàng)目的參與金融機(jī)構(gòu)實(shí)行備案管理，對項(xiàng)目資金實(shí)行全程監(jiān)管是有效保障合作建房各個(gè)參與方利益的有效方式。此外，也需要對合作建房抵押貸款出臺(tái)針對性的評估標(biāo)準(zhǔn)和體系，避免過高杠桿進(jìn)入合作建房行業(yè)。