經(jīng)歷了2021年銷售市場以及信用市場的雙重挑戰(zhàn)，一些房企對現(xiàn)有項目不得不采取更謹慎的估值方法。2月19日，在給深圳證券交易所的回復(fù)函中，陽光城集團股份有限公司（000671.SZ 以下簡稱“陽光城”）透露2021年有7個項目計提了超過2億元的存貨跌價準備，總額為26.2億元。

更早前，已有部分房企披露了相關(guān)數(shù)據(jù)，如藍光發(fā)展打算計提約69.09億元的減值損失，主要為存貨跌價準備，綠地控股表示擬計提減值約29億元。僅僅是這三家A股上市房企，計提的減值總額就達到了124.29億元。而2021年預(yù)虧超300億元的華夏幸福，也提到了房地產(chǎn)項目計提存貨跌價準備對業(yè)績的影響。

相對于未暴雷的房企，已經(jīng)出現(xiàn)流動性問題的企業(yè)要面臨更艱難的市場環(huán)境。陽光城在公告中表示，大額計提存貨跌價準備是因為2021年行業(yè)銷售整體下挫嚴重，公司為進一步促進銷售回款采取降價措施，而公司流動性承壓也令客戶信心受到重挫，“且未來銷售情況亦不容樂觀”。

2月21日，藍光發(fā)展的相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表達了相似看法，認為唯有公司的債務(wù)重組取得進展，才有可能改善經(jīng)營基本面、提振市場信心，否則銷售端依然難有明顯起色。

多家房企計提存貨跌價準備

1月29日，陽光城發(fā)布了2021年度業(yè)績預(yù)告，透露歸屬上市公司股東的凈利潤將虧損45億元至58億元，虧損的主要原因有兩個，排在首位的是“公司基于謹慎性原則計提存貨跌價準備”，其次是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降。

陽光城用了不少篇幅來解釋計提存貨跌價準備的理由。一方面是2021年房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控升級，市場需求出現(xiàn)迅速下滑，行業(yè)銷售整體下挫嚴重，為進一步促進銷售回款，該公司采取了降價措施。另一方面，過去一年行業(yè)信用風(fēng)險事件頻發(fā)，境內(nèi)外評級機構(gòu)接連下調(diào)陽光城的評級，導(dǎo)致該公司再融資受阻，回款流動性大幅受限，客戶信心受到重挫，客流量大幅下降，對其銷售構(gòu)成很大影響。該公司表示，對2022年房地產(chǎn)市場的銷售量價預(yù)期持謹慎態(tài)度。

業(yè)績預(yù)告公布的當(dāng)天，深圳證券交易所就發(fā)出了關(guān)注函，要求該公司說明計提大額減值的合規(guī)性與合理性等。在2月19日的回復(fù)函中，陽光城列出了計提超過2億元存貨跌價準備的7個項目的具體情況，僅僅是這些項目，計提的總額就達到了26.2億元。而該公司在2019年、2020年的計提額分別為5億元、8億元。

正在進行債務(wù)重組的藍光發(fā)展預(yù)計2021年實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為-120.37億元左右，業(yè)績預(yù)虧的主要原因包括經(jīng)營虧損、減值計提以及資產(chǎn)處置三方面。其中，基于2021年資產(chǎn)負債表日及當(dāng)前的房地產(chǎn)市場情況，結(jié)合目前的流動性風(fēng)險對未來房地產(chǎn)銷售的影響，該公司計提了約69.09億元的減值損失，主要為存貨跌價準備。相較2020年計提的1.66億元存貨跌價準備，有大幅增加。

華夏幸福同樣預(yù)計2021年將錄得虧損，實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為-331億元到-391億元，其中也包含了房地產(chǎn)項目計提存貨跌價準備的因素。2020年，該公司已經(jīng)計提了71.4億元的存貨跌價準備。

除了上述3家流動性緊張的房企，也有一些未暴雷的企業(yè)采取了同樣的動作。綠地控股擬計提減值約29億元，大名城預(yù)計計提各項資產(chǎn)減值準備共計2.7億元至3億元，華僑城A沒有披露具體數(shù)值，只表示部分并購項目受到地方限價的影響，銷售價格低于預(yù)期，為確保后續(xù)更加平穩(wěn)的發(fā)展，經(jīng)過慎重考慮和評估，對部分存在減值跡象的存貨、固定資產(chǎn)計提減值。

計提減值背后的市場冷暖

從房企的公告中不難發(fā)現(xiàn)，市場降溫、政府限價是計提存貨跌價準備的主要原因。大名城表示，受政府部門對房地產(chǎn)銷售價格備案管理的限制，本期內(nèi)取得的部分新開項目銷售備案價低于預(yù)期，而該部分項目為公司2017年新增投項目，土地拍賣價格較高，導(dǎo)致銷售備案價低于賬面價值；同時，受房產(chǎn)調(diào)控和信貸環(huán)境收緊影響，新房市場降溫及價格下行壓力明顯，為加快銷售去化老項目以盤活資產(chǎn)實現(xiàn)現(xiàn)金回籠，公司根據(jù)不同區(qū)域的市場環(huán)境情況，采取了積極的銷售和管理措施，但部分存貨仍出現(xiàn)減值跡象。

根據(jù)陽光城披露的信息，該公司計提金額最多的是珠三角的一個項目，總貨值超過150億元，占地面積33萬平方米，分年分期開發(fā)。項目前期開發(fā)的地塊已達到結(jié)算時點并貢獻利潤，而剩余地塊則受周邊競品的開發(fā)商持續(xù)采取“低價走貨”策略影響，為應(yīng)對競品降價、加速現(xiàn)金回籠，陽光城將售價由2.23萬元/平方米降低至1.98萬元/平方米，導(dǎo)致售價無法覆蓋項目成本，根據(jù)成本與可變現(xiàn)凈值孰低法測算，預(yù)計跌價金額約6.3億元。

除了上述項目外，陽光城還有兩個項目是因為周邊競品均采取降價走量策略，不得不跟進降價，導(dǎo)致售價無法覆蓋成本。此外，該公司位于福建的一個項目因為疫情、市場和買家對其流動性風(fēng)險擔(dān)憂等因素，成交量持續(xù)下滑嚴重，選擇了降價促銷，售價由2.74萬元/平方米下降至2.15萬元/平方米，因此計提了4.8億元的存貨跌價準備。另一個豪宅項目雖然尚未開盤，但鑒于市場下行和限價等原因，也將售價預(yù)期從8.72萬元/平方米下調(diào)到了6.42萬元/平方米。

相對經(jīng)營正常的同行，出險房企面臨著更多樣的壓力。除了陽光城提及的客戶信心問題，華夏幸福還提到了工期延長導(dǎo)致的成本增加，商業(yè)地產(chǎn)減值跡象明顯，個別項目的土地定金損失風(fēng)險等。藍光發(fā)展的相關(guān)人士表示，公司出現(xiàn)流動性問題后，對產(chǎn)品的銷售預(yù)期和價格都有明顯影響，即便目前金融端及地方上有些放松的政策，但這只惠及經(jīng)營正常的房企，對于出現(xiàn)債務(wù)問題的企業(yè)而言，難有實質(zhì)性的改變。

即便銷售難度高、壓力大，開發(fā)商還是想盡力維持這條生命線。一家出險房企對中國房地產(chǎn)報記者表示，公司暴雷后銷售便一落千丈，就算降價也賣不動，只能選擇撤下部分合作項目的企業(yè)標識，由未暴雷合作方主導(dǎo)營銷。2月6日，中國恒大董事局主席許家印也在內(nèi)部會議上表示要千方百計恢復(fù)銷售、恢復(fù)正常經(jīng)營，建立新的營銷體系，采取新的營銷思路，不拘一格地采取各種合作方式，讓大量資產(chǎn)啟動起來，實現(xiàn)平均月銷售回款100億元以上。