隨著龍光集團債務(wù)危機爆發(fā)，一貫行事低調(diào)的紀海鵬再難低調(diào)。

“龍光集團絕對不可以躺平�！痹邶埞饧瘓F近日召開的高層管理人員經(jīng)營會議上，公司董事局主席紀海鵬表示，龍光已經(jīng)成立專項小組，本人全力以赴帶領(lǐng)好公司，以最大努力化解債務(wù)問題，帶領(lǐng)企業(yè)回到良性經(jīng)營發(fā)展軌道。

紀海鵬強調(diào)，堅決不逃廢債，要全力盤活處置資產(chǎn)、解決當(dāng)前流動性困難，企業(yè)有決心、有信心化解接下來的債務(wù)風(fēng)險問題。

這也是自龍光控股自曝短期存償債壓力以來，龍光集團首次給出正面回應(yīng)。

3月17日，龍光集團召開懇談會，龍光集團行政總裁賴卓斌在會議上稱，正積極協(xié)調(diào)各方展期，爭取在3月份至6月份盤活不低于40億元資產(chǎn)。

當(dāng)天，深圳市龍光控股有限公司（以下簡稱“龍光控股”）還發(fā)布了召開2019年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)2022年第一次債券持有人會議的通知，將審議如下議案：議案一、《關(guān)于豁免債券持有人會議相關(guān)期限及召開形式的議案》；議案二、《關(guān)于修改債券持有人會議規(guī)則的議案》；議案三、《關(guān)于調(diào)整債券本息兌付安排及增加增信保障措施的議案》；議案四、《關(guān)于確認債券到期后30天寬限期的議案》；議案五、《關(guān)于發(fā)行人及其實際控制人承諾“不逃廢債”的議案》。決議自表決通過之日起生效。

一系列表態(tài)為龍光集團在股票市場帶來了正向反饋。截至3月17日收盤，龍光集團股價報2.33港元/股，漲幅42.68%。

陰霾之下

自今年開年以來，龍光集團就一直處于債務(wù)傳聞的陰霾之下。

1月初，有市場消息指龍光集團或有30億美元左右的私募美元債，投資者要求提前還款。彼時，該公司回應(yīng)稱沒有任何美元私募債。到了1月21日，龍光集團又在投資人電話會議中，承認存在不超過10億美元借款擔(dān)保。

此后，市場擔(dān)憂情緒集中顯現(xiàn)。2月15日，由龍光集團發(fā)行的LOGPH 6 1/2 07/16/23現(xiàn)價65.05美元，下跌-3.163%，收益率41.722%；2月18日，由龍光集團發(fā)行的LOGPH 4 1/4 07/12/25現(xiàn)價55.4美元，下跌-3.861%，收益率24.315%

到了2月24日，龍光集團境內(nèi)外融資將違約的傳聞再起，股價和美元債出現(xiàn)劇烈跌幅。兩個交易日的股價下跌，讓龍光的市值蒸發(fā)了31%。

進入3月，市場又傳來龍光集團未能按期支付一筆平安信托安排的貸款，該筆貸款為期6個月，本金為6億元。

盡管在每次債務(wù)傳聞爆發(fā)后，龍光集團均予以辟謠，在“信心比黃金貴”的房地產(chǎn)融資市場上，這些辟謠可謂“杯水車薪”。1-3月，多家國際評級機構(gòu)先后幾次調(diào)低龍光集團的主體評級、債券評級或展望。與此同時，龍光集團遭股債雙殺。

股價來看，龍光集團1月27日跌16％，1月28日繼續(xù)跌11％；2月15日跌12％；2月24日跌14.5％，2月25日跌16％；債券方面，3月7日，“19龍控04”、“18龍控05”、“20龍控01”均跌超10％。

股債異動又讓龍光陷入“金融機構(gòu)放款停滯”“銷售下滑”“現(xiàn)金資源受限”的惡性循環(huán)。

“公司短期存在一定償債壓力。”3月7日晚，龍光控股在一則臨時公告中披露公司面臨流動性困局。

根據(jù)公告披露的信息，形勢是在2022年1月中旬急轉(zhuǎn)直下的，評級下調(diào)、金融機構(gòu)放款停滯、現(xiàn)金資源受限比例較高加上償債高峰期的到來，令龍光控股逐漸捉襟見肘。3月份該公司有52.99億元的債券到期，截至目前已通過自有資金兌付 11.33億元。

次日，龍光集團股票迎來了如期而至暴跌，盤中最大跌幅超過15%，收盤跌幅為13.18%。

隱患的種子

早在這次危機爆發(fā)之前，龍光集團就埋下了隱患的種子。

實際上，逆周期拿地是龍光集團的拿手好戲，紀海鵬善于“抓住市場時點”逆周期布局。2014年，中國樓市轉(zhuǎn)入低谷期后，龍光集團抓住這個時機在深圳大量拿地，轉(zhuǎn)而在行業(yè)上行周期出手，獲取高溢價。

有接近龍光地產(chǎn)的人士曾向中國房地產(chǎn)報記者透露， 2014年的“地王”項目拿地之前，龍光在深圳已沒有新項目，誰都沒想到深圳房價在2015年上漲迅猛，孤注一擲高溢價拿“地王”，讓龍光收益頗豐。

此后，龍光集團正式進入大眾視野，其“地王收割機”稱號也開始享譽江湖。歷年來的深圳土拍上，龍光集團多次留下“地王”身影。

僅在去年深圳土拍市場上，龍光集團豪擲近80億元分別摘得光明區(qū)鳳凰街道A646-0083宗地、南山區(qū)西麗街道T501-0101宗地，前者成交價為10.88億元，溢價率為45.07%；后者成交價格為69億元，溢價率44.96%。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，在房企資金收緊的2021年，龍光集團仍以307億元金額拿地372萬平方米。

高成本拿地和獲取高利潤之間沒有必然性，過去幾年龍光集團搭上了深圳市場上行的“順風(fēng)車”。在疫情與調(diào)控政策疊加的2021年，高價拿地?zé)o異于一場“豪賭”。值得注意的是，城市更新是龍光集團土地儲備的重要來源，城市更新前期投入大、時間長的特點也加重了龍光集團去化壓力。

2021年下半年，龍光集團與行業(yè)內(nèi)大多數(shù)房企一樣出現(xiàn)了銷售疲軟，增速放緩跡象。

根據(jù)龍光集團發(fā)布的2021年12月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)，2021年，龍光實現(xiàn)權(quán)益銷售額1402億元，同比增長16.2%，其中下半年銷售總額為765.9億元，同比下滑了10.47%。從去年7月開始，除12月，下半年的銷售均落后上年同期，且本應(yīng)是旺季的下半年銷售額也比上半年下滑了9.6%。

此外，2021年全年龍光實現(xiàn)權(quán)益銷售面積797.4萬平方米，均價約合17582元/平方米。其中上半年銷售均價為18589元/平方米，下半年為16398元/平方米。對于龍光來說，2021年下半年可謂是量價齊跌。

銷售頹勢延續(xù)到了2022年。

3月11日晚間，龍光集團披露2022年2月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)指，歸屬公司股東權(quán)益的合約銷售額約為42.0億元，同比減少65.26%。截至2022年2月28日止兩個月，龍光集團歸屬公司股東權(quán)益的合約銷售額約為132.1億元，同比減少52.99%。

在市場下行、回款受限的情況下，龍光集團對融資的需求不斷提高。

記者了解到，龍光集團融資渠道多元化，主要依賴于銀行借款和發(fā)債，還通過應(yīng)收賬款、股權(quán)以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。與此同時，其融資成本也逐漸增加。

2021年4月12日，龍光集團發(fā)行3億美元、2025年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為4.25%。

2021年6月29日，龍光集團再次發(fā)行了一筆3億美元債，年利率為4.7%。

2021年12月27日，龍光集團向合格投資者成功發(fā)行6.65億元資產(chǎn)支持證券CMBS，年利率為5.2%。

到今年1月，龍光集團發(fā)行了2026年到期的19.5億港元可轉(zhuǎn)換公司債券，票面年利率為6.95%。

梳理近一年融資情況可以發(fā)現(xiàn)，龍光集團的融資成本從2021年第二季度的4.25%已經(jīng)上升到了2022年第一季度的6.95%。不到一年，融資成本驟升了50%以上。

至此，債務(wù)壓力、銷售規(guī)模、融資困難，已成為擺在龍光集團面前的“三座大山”。

紀海鵬的選擇

近年來，不同的房企都面臨著相同的困境。作為龍光集團的掌舵人，紀海鵬在困境中的選擇尤為重要。

在龍光集團近日召開的高層管理人員經(jīng)營會議上，紀海鵬表示，龍光集團絕對不可以躺平。本人全力以赴帶領(lǐng)好公司，以最大努力化解債務(wù)問題，帶領(lǐng)企業(yè)回到良性經(jīng)營發(fā)展軌道。

3月8日，央企中海集團旗下上市平臺中海宏洋公告稱，擬以10.24億價格，收購龍光大本營汕頭市東海岸新城新津片區(qū)的一個在建住宅項目公司100%股權(quán)及股東貸款，面積約5.3萬平方米，其中住宅物業(yè)預(yù)售預(yù)計將于2022年10月開始，并預(yù)計于2024年6月竣工。

對此，龍光方面回應(yīng)稱，此次資產(chǎn)出售初衷是集團根據(jù)汕頭房地產(chǎn)市場情況及提前回籠資金需要，積極盤活資產(chǎn)，該項目交易價款計劃將用于公司生產(chǎn)經(jīng)營和工程款支付，保交樓保交付。

3月17日，龍光地產(chǎn)與投資人召開了一場懇談會。

龍光集團行政總裁賴卓斌在會上透露，目前龍光預(yù)售監(jiān)管和銀行貸款監(jiān)管資金超過180億元，另外有120億元已出售未回籠資金；銀行端超過100億元已審批貸款無法正常發(fā)放；共260億元公開債券，其中今年到期170億元。2月份以來凈現(xiàn)金流出超過100億元，其中公開市場凈流出40多億元，3月份共52億元本息需償付。

賴卓斌表示，資產(chǎn)盤活和處置方面，龍光集團春節(jié)前開展了一些工作，30多個項目可供盤活，預(yù)計共150億元左右增量資金（已扣除融資部分），實際對應(yīng)貨值達到600億元。

對于盤活進展，賴卓斌介紹，截至目前成功盤活2個項目，10億元左右；爭取在3月份至6月份盤活不低于40億元資產(chǎn)，積極與國有企業(yè)和市場買家對接，招拍掛項目主要與合作方洽談，更新類項目主要與市場買方洽談，但進度沒有預(yù)期快，爭取今年完成120億元。

“在銷售方面，將現(xiàn)金優(yōu)先，價格第二，但市場行情未回暖，可售已取證貨值有600多億元，后續(xù)恢復(fù)正常生產(chǎn)經(jīng)營后可再增加2000億元貨值，在已售項目保交樓的基礎(chǔ)上壓縮支出�！�

同時，賴卓斌也坦言，2月份開始積極協(xié)調(diào)銀行信托展期、公開市場展期，如果展期方案不通過，被迫面臨全盤重組，項目價值和各方利益會受到很大損害。

龍光集團能否紓困，尚需時間給出答案。