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時(shí)間:2022-04-21 21:18來源:中國房地產(chǎn)金融 作者: 點(diǎn)擊:次
近兩年來,受疫情影響,居民消費(fèi)對電子商務(wù)需求激增,使得人們對線上消費(fèi)的依賴越來越重,生鮮配送、冷鏈需求、高標(biāo)倉等物流需求暴增,也引發(fā)了物流和物流地產(chǎn)的持續(xù)擴(kuò)張。物流地產(chǎn)火熱背后的原因是什么?REITs 的推出對物流地產(chǎn)投資帶來哪些影響?諸多外資機(jī)構(gòu)與房企為何選擇進(jìn)入物流地產(chǎn)這一冷門領(lǐng)域?
過去十年:電商助推物流地產(chǎn)爆發(fā)物流倉儲作為傳統(tǒng)的行業(yè),受電子商務(wù)、冷鏈、高標(biāo)倉等需求激增刺激,中國物流地產(chǎn)市場建設(shè)和發(fā)展方興未艾。
在過去的十年里,電子商務(wù)市場經(jīng)歷了爆發(fā)式的增長,其中2010年 -2015 年復(fù)合增速達(dá)到 46.1%。雖然 2016 年至 2019 年增速有所放緩,但是經(jīng)歷 2020 年疫情之后,電子商務(wù)市場規(guī)模增長勢頭仍然不減。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2020 年全國網(wǎng)上零售額達(dá)11.76 萬億元,同比增長 10.9%,實(shí)物商品網(wǎng)上零售額達(dá) 9.76 萬億元,同比增長 14.8%,占社會消費(fèi)品零售總額的比重接近四分之一,網(wǎng)絡(luò)零售在促消費(fèi)、穩(wěn)外貿(mào)、擴(kuò)就業(yè)、保民生等方面作用不斷增強(qiáng)。2021年上半年,國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)零售市場交易規(guī)模達(dá) 62791 億元,預(yù)計(jì) 2021 年全年網(wǎng)絡(luò)零售達(dá) 13.64 萬億元,同比增長 14.43%。
據(jù)普洛斯研究,網(wǎng)上消費(fèi)、電子商務(wù)市場為物流行業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大的動力支持,對我國物流倉儲業(yè)的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用,也助推物流地產(chǎn)格局發(fā)生新的變化。
阿里菜鳥、京東、蘇寧在過去幾年紛紛進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域,通過持有、開發(fā)和管理物流設(shè)施,支持這些電子商務(wù)巨頭在電子商務(wù)爆發(fā)式增長的背景下,滿足網(wǎng)絡(luò)零售消費(fèi)激增需求,也引發(fā)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)浪潮。
京東從 2007 年自建物流體系,當(dāng)年成立京東物流。截至2020 年 12月 31 日,京東物流運(yùn)營超過 900 個(gè)倉庫,包含京東物流管理的云倉面積在內(nèi),京東物流倉儲總面積約 2100萬平方米。
2021 年 5 月 28 日, 京 東 物流(02618.HK)在香港上市,從上市財(cái)報(bào)可以一窺京東物流在倉儲規(guī)模和營收 的 兇 猛 增 長 之 勢。2018 年、2019年及 2020 年,京東物流營收分別為379億、498 億和 734 億元,2019 年、2020 年 營 收 同 比 分 別 增 長 31.6%、47.2%。運(yùn)營倉庫總管理面積分別約為 1200 萬、1690萬及 2100 萬平方米,兩年間增長 75%。
阿里旗下菜鳥網(wǎng)絡(luò),作為快遞、物流、園區(qū)、倉儲等供應(yīng)鏈聯(lián)盟服務(wù)商,承擔(dān)了電商平臺境內(nèi)外物流和運(yùn)輸?shù)闹С,通過租用或者自建物流基礎(chǔ)設(shè)施,很大程度促進(jìn)了淘寶、天貓及其電商業(yè)務(wù),和快遞物流行業(yè)的發(fā)展。
根據(jù)阿里巴巴集團(tuán)發(fā)布的 2022財(cái)年二季度財(cái)報(bào),截至2021 年 9 月30 日,菜鳥直接運(yùn)營著超過 300 萬平方米的跨境物流倉庫,分布在歐洲、東南亞、澳洲、南美等全球各地區(qū)以及中國的保稅區(qū)。
菜鳥方面表示,“在物流設(shè)施建設(shè)、物流運(yùn)營能力上做了長足的實(shí)實(shí)在在投入,逐漸形成了為商家和消費(fèi)者提供品質(zhì)物流服務(wù)的護(hù)城河。這些端到端的物流運(yùn)營和服務(wù)能力,將在未來更長的周期內(nèi)為客戶和實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)帶來降本增效作用!
其中,菜鳥網(wǎng)絡(luò)支持的跨境電商貿(mào)易成為其業(yè)務(wù)拓展的發(fā)力點(diǎn)。近年跨境電商保持年均復(fù)合增速超過20%,交易規(guī)模超過10 萬億元,占中國整體貨物進(jìn)出口比重超過 37%。
跨境電商業(yè)務(wù)的增長,改變著傳統(tǒng)倉儲物流市場格局。這些跨境電商市場的產(chǎn)品中,3C電子產(chǎn)品、服裝服飾、家居園藝位列跨境出口賣家品類前三名,洗護(hù)用品、美容彩妝、營養(yǎng)保健類產(chǎn)品為海淘用戶最受(更多政策,請查閱中房網(wǎng) www.fangchan.com)歡迎。大量的日用消費(fèi)類產(chǎn)品增多,菜鳥網(wǎng)絡(luò)在倉儲基礎(chǔ)建設(shè)上也傾向于與合作伙伴合作,除了與緊密的盟友“三通一達(dá)”等快遞公司合作外,也與復(fù)星、蘇寧進(jìn)行聯(lián)姻。
此外,冷鏈需求的增長,成為近兩年來倉儲物流行業(yè)增長的又一助推劑。由于城鄉(xiāng)發(fā)展水平的提高,鄉(xiāng)村振興、擴(kuò)大內(nèi)需、健康中國等戰(zhàn)略的推進(jìn),食品冷鏈行業(yè)得到快速的發(fā)展。
伴隨國家骨干冷鏈物流基地、產(chǎn)地銷地冷鏈設(shè)施建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),冷鏈物流市場規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)容。截至2020年冷鏈物流市場規(guī)模超過3800億元,冷 庫 庫 容 近 1.8 億 立 方 米, 分 別 是“十二五”期末的 2.4 倍、2 倍左右。東吳證券在其研究報(bào)告中預(yù)測,預(yù)計(jì)到2025 年,我國冷鏈物流市場總規(guī)模約為 9154 億元,相比 2020 年提升140.89%。
這無疑增強(qiáng)了物流倉儲領(lǐng)域增長的動力。2021年 12 月 17 日,中國物流與采購聯(lián)合會副會長兼秘書長崔忠付在“2021 第十五屆中國冷鏈產(chǎn)業(yè)年會上”表示,冷鏈行業(yè)需求穩(wěn)步增長、基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善,未來發(fā)展方向,將進(jìn)一步側(cè)重于現(xiàn)代冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)體系的建設(shè)、冷鏈生態(tài)圈的打造、冷鏈數(shù)智化水平的提升上來。
根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合協(xié)會發(fā)布的《全國第五次物流園區(qū)調(diào)查報(bào)告》顯示,我國各類物流園區(qū)共計(jì)1638 家,比 2015 年第四次調(diào)查數(shù)據(jù) 1210 家增長 35.37%。
物流地產(chǎn)的“高光時(shí)刻”
我國物流地產(chǎn)的發(fā)展,大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一個(gè)階段:起步期(1998年至 2007 年),這一期間物流園區(qū)的建設(shè)處于草莽階段,規(guī)劃不合理、建設(shè)不標(biāo)準(zhǔn)等問題突出。第二階段:高速發(fā)展期(2007 年至 2014 年)這一期間外資機(jī)構(gòu)如嘉民、安博等巨頭加速布局,本土物流地產(chǎn)企業(yè)如易商紅木、宇培、寶灣先后成立主動布局。第三個(gè)階段:成熟發(fā)展期(2014年至今 ),其中最具代表性的是 2014年萬科與黑石合作,拉開了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍物流地產(chǎn)的序幕,此外來自政策的支持與鼓勵(lì)成為物流地產(chǎn)大發(fā)展的重要支撐。
早在 2015 年 8 月,財(cái)政部、國稅總局就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施物流企業(yè)大宗商品存儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》,指出自2015 年 1 月 1 日起至 2016 年 12 月31 日止,對物流企業(yè)自有的(包括自用和出租)大宗商品倉儲設(shè)施用地,減按所屬土地等級適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。
此后,財(cái)政部、國稅總局先后在 2017 年、2019年兩次發(fā)文鼓勵(lì)繼續(xù)支持物流地產(chǎn)用地的土地使用稅減免,最新的減免周期自 2020 年 1 月 1日起至 2022 年 12 月 31 日止。
2018 年 12 月,國家發(fā)展改革委和交通運(yùn)輸部印發(fā)《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》,旨在加強(qiáng)物流等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的決策部署,為實(shí)現(xiàn)物流資源優(yōu)化配置和物流活動系統(tǒng)優(yōu)化組織所采取的重大舉措,對構(gòu)建現(xiàn)代化物流體系有著重大而深遠(yuǎn)的影響意義。
上述規(guī)劃,明確建設(shè) 212 個(gè)國家物流樞紐,包括41 個(gè)陸港型、30 個(gè)港口型、23 個(gè)空港型、47 個(gè)生產(chǎn)服務(wù)型、55 個(gè)商貿(mào)服務(wù)型和 16 個(gè)陸上邊境口岸型國家物流樞紐。這對于物流地產(chǎn)發(fā)展起到重要的推動作用。
2019 年 3 月,國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推動物流高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)形成強(qiáng)大國內(nèi)市場的意見》,將物流業(yè)定義為“支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)”,提出要增強(qiáng)物流高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)生動力、完善促進(jìn)物流高質(zhì)量發(fā)展的營商環(huán)境、建立物流高質(zhì)量發(fā)展的配套支撐體系。這一新的定義,賦予了物流行業(yè)重要意義,對這一行業(yè)的內(nèi)涵和外延進(jìn)行了擴(kuò)張,物流地產(chǎn)的重要性更為直接地提高到?jīng)Q定性的意義上來——基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性、先導(dǎo)性。
2020 年 5 月,證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》,指出優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè),包括倉儲物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施等項(xiàng)目。
仲量聯(lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部聯(lián)席總監(jiān)黃暉接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示,REITs作為一個(gè)中長期投資的產(chǎn)品,除了提供一個(gè)新的退出渠道,也讓更多的投資機(jī)構(gòu),甚至是個(gè)人都可以參與到物流地產(chǎn)的投資里面來。REITs 的推出對物流地產(chǎn)行業(yè)的資金來源和退出有了新的通道,加快了資金的周轉(zhuǎn)率,物流地產(chǎn)商不僅可以獲得租金及運(yùn)營的收入,還可以獲得資本利得的收益。由于高標(biāo)倉的投資回報(bào)率穩(wěn)定,REITs可以吸引社保、養(yǎng)老、保險(xiǎn)等長線資金入場,推動物流地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)健發(fā)展。
2021 年 12 月, 國 務(wù) 院 發(fā) 布“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃,這也是中國冷鏈物流領(lǐng)域第一份五年規(guī)劃,其行業(yè)意義重大。規(guī)劃提到,要打造“321”冷鏈物流運(yùn)行體系,即三級節(jié)點(diǎn)(國家骨干冷鏈物流基地、產(chǎn)銷冷鏈集配中心、兩端冷鏈物流設(shè)施)、兩大系統(tǒng)(服務(wù)國內(nèi)產(chǎn)銷、國際進(jìn)出口的兩大冷鏈物流系統(tǒng))、一體化網(wǎng)絡(luò)。
其中,將建設(shè)“四橫四縱”8 條國家冷鏈物流骨干通道,串接農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)和19 個(gè)城市群,形成內(nèi)外聯(lián)通的國家冷鏈物流骨干通道網(wǎng)絡(luò)。針對物流冷鏈倉儲用地,按規(guī)定享受城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策,還鼓勵(lì)冷鏈物流企業(yè)拓寬投融資渠道,鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對冷鏈物流企業(yè)的資金支持。
招商證券在其研究報(bào)告中表示,國家就倉儲物流行業(yè)出臺了一系列扶持政策,尤其在近幾年較為頻繁地出臺政策,給予行業(yè)較優(yōu)的成長環(huán)境。從長遠(yuǎn)來看,我國經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更需要高效而低廉的倉儲物流設(shè)施進(jìn)行配套,方能得到長足進(jìn)步。
“政府從政策層面的支持,很大程度上解決了物流地產(chǎn)企業(yè)與物流運(yùn)輸企業(yè)擴(kuò)張的后顧之憂!眮碜晕锪鞯禺a(chǎn)頭部企業(yè)負(fù)責(zé)投資領(lǐng)域的張士銘對《中國房地產(chǎn)金融》表示,疫情加速物流行業(yè)和物流地產(chǎn)企業(yè)的自我進(jìn)化和迭代,政府的前瞻布局進(jìn)一步提升了投資機(jī)構(gòu)對物流地產(chǎn)持續(xù)投入,特別是REITs 試點(diǎn)打通了投資、開發(fā)、建設(shè)、管理、退出的閉環(huán),這為物流地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供重要的動能。
從長期的發(fā)展趨勢來看,影響物流地產(chǎn)發(fā)展的供給端和需求端都在發(fā)生變化,土地供給目前仍然緊張,受電商和物流供應(yīng)鏈升級促使需求端處在高位。
“在供給端,無論是開發(fā)商還是投資方,除了單純從市場的需求判斷趨勢,還要考慮采取何種措施來呼應(yīng)供給方(政府)的訴求!秉S暉對《中國房地產(chǎn)金融》說,進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的機(jī)構(gòu),要考量物流地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的綜合性,如何復(fù)合型地提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì),產(chǎn)生出除了倉儲物流外的溢出效應(yīng)。
“需求端,除了第三方物流公司的業(yè)務(wù)激增影響,還來自對終端用戶有影響的一些消費(fèi)品牌廠商的需求增長,這些因素推動在供應(yīng)鏈、渠道建設(shè)、配送方式上發(fā)生很大變化,物流地產(chǎn)必須跟上這種節(jié)奏應(yīng)對這些變化!秉S暉表示。
后進(jìn)玩家:房企進(jìn)軍物流地產(chǎn)
受消費(fèi)帶動和政策刺激,物流地產(chǎn)的玩家更為多元。物流地產(chǎn)企業(yè)大致可分為五類:傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商、房企、電商企業(yè)、快遞企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)。
物流地產(chǎn)的傳統(tǒng)玩家也是主要玩家,集中在專業(yè)機(jī)構(gòu)之間,如普洛斯、黑石、嘉民、安博、宇培、易商紅木等物流地產(chǎn)商,他們在購地、規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營、租賃服務(wù)、信息系統(tǒng)支持、金融貸款支持等方面都具有完善的布局,通過專業(yè)化的運(yùn)作,使得物流地產(chǎn)輕重資產(chǎn)分離,通過資產(chǎn)證券化的方式(REITs),提高產(chǎn)業(yè)園的整體投資回報(bào)率。
首批公募倉儲物流 REITs 中金普洛斯底層資產(chǎn)包括6 家項(xiàng)目公司的 7處基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn),分布于京津冀、長三角、大灣區(qū)三大城市群。中金普洛斯 REIT 收益來源于底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)租約合同約定產(chǎn)生的租金及物業(yè)費(fèi)收入。對于投資者來說,持有中金普洛斯REIT 份額,既能享受由租金及物業(yè)費(fèi)收入帶來的較為穩(wěn)定的派息分紅,又能享受由底層物業(yè)價(jià)值增值所帶來的價(jià)值增長。
普洛斯中國高級副總裁、資本運(yùn)營負(fù)責(zé)人楊敏對記者表示,普洛斯對入駐物流園區(qū)的企業(yè)按行業(yè)進(jìn)行一定程度的組合配比,通過租戶的高度分散,達(dá)到在不同經(jīng)濟(jì)周期下不同行業(yè)互為補(bǔ)充的效果,從而起到熨平周期的作用。
截止到 2021 年上半年,普洛斯在物流倉儲領(lǐng)域擁有環(huán)球級的規(guī)模和優(yōu)勢,在中國,普洛斯在68 個(gè)地區(qū)市場投資、開發(fā)和管理超過 4,700 萬平方米的現(xiàn)代化物流基礎(chǔ)設(shè)施,物流不動產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模超過 450 億美元。
從內(nèi)地物流地產(chǎn)市場競爭格局來看,普洛斯處于絕對的霸主地位,占據(jù)行業(yè)近30% 的市場份額;第二梯隊(duì)有萬緯、宇培、嘉民、平安、寶灣等機(jī)構(gòu);第三梯隊(duì)有樂歌、維龍、新宜等。
易觀分析認(rèn)為,以上物流地產(chǎn)機(jī)構(gòu)中,大部分企業(yè)是外資專業(yè)機(jī)構(gòu)主導(dǎo),由于進(jìn)入中國市場較早,抓住機(jī)會布局中國核心區(qū)域的物流倉儲,占據(jù)了領(lǐng)先的市場份額。
日前,完成第一期中國物流地產(chǎn)基金募集的領(lǐng)盛投資管理(下稱“領(lǐng)盛”),吸引了來自北美、歐洲、中東的機(jī)構(gòu)投資者,該基金的總投資達(dá)到25 億美元,投向包括長三角地區(qū)(環(huán)滬地區(qū))、環(huán)渤海地區(qū)(京津冀地區(qū))以及粵港澳大灣區(qū)(華南地區(qū))在內(nèi)的物流資產(chǎn)組合。
領(lǐng)盛亞太區(qū)聯(lián)合首席投資官、大中華區(qū)負(fù)責(zé)人唐瑾表示,作為外資領(lǐng)盛非?春弥袊锪鞯禺a(chǎn)的市場,領(lǐng)盛在亞洲從2008 年開始投資物流地產(chǎn),投資占比從 10% 上升到 50%,進(jìn)一步說明物流地產(chǎn)在整個(gè)資產(chǎn)中的轉(zhuǎn)變。
“未來幾年,中國內(nèi)需會繼續(xù)支持對物流地產(chǎn)的需求,尤其是以冷庫為顯著!碧畦f,領(lǐng)盛會繼續(xù)對高標(biāo)倉、冷庫進(jìn)行關(guān)注和投資,區(qū)域位置選擇上會繼續(xù)聚焦一線市場。
黃暉表示,物流地產(chǎn)備受外資青睞的原因,除了外資具有物流地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn),另外與外資背后投資人的屬性有密切關(guān)系,外資基金的投資人大多以養(yǎng)老金、保險(xiǎn)基金為主,追求穩(wěn)定、長期、低風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào),物流地產(chǎn)剛好吻合這一投資要求。
受物流地產(chǎn)市場穩(wěn)定長期低風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)的推動,除了外資競相角逐物流地產(chǎn)標(biāo)的外,眾多房企也進(jìn)入這一領(lǐng)域,收購、參股或者與物流地產(chǎn)企業(yè)合作,或者直接建立自己的物流地產(chǎn)板塊,房企采取不同形式加入到物流地產(chǎn)行業(yè)的爭奪戰(zhàn)中。
“物流的土壤非常大。”這是萬科集團(tuán)高級副總裁兼萬緯物流董事長張旭對物流地產(chǎn)的評價(jià)。
根據(jù)萬緯物流的披露,自 2015年成立以來,經(jīng)過6 年時(shí)間發(fā)展,萬緯物流業(yè)務(wù)布局 46 城,倉儲規(guī)模破1100 萬平方米。萬緯在高標(biāo)倉儲和冷鏈物流兩大業(yè)務(wù)方向上已經(jīng)服務(wù)了超過 1000 家全球領(lǐng)先的品牌企業(yè)。
2021 年萬科業(yè)務(wù)交流會上,張旭向媒體表示,疫情過后,物流發(fā)展得非常好,萬緯物流的業(yè)務(wù)進(jìn)一步得到延伸,張旭用一個(gè)簡潔的公式描述現(xiàn)在的萬緯:萬緯= 基本盤 × 服務(wù) ^科技。
所謂基本盤是指萬緯物流,基本盤之上萬緯將服務(wù)拓展延伸到客戶的供應(yīng)鏈條上。張旭介紹,企業(yè)客戶不僅需要存儲商品的空間,更需要倉庫內(nèi)的運(yùn)營、倉庫外的運(yùn)輸,以及為客戶定制的相關(guān)增值服務(wù)!敖裉煳锪鞯拇蟛糠掷麧欉在倉儲,其他服務(wù)的利潤競爭還是比較激烈的,但是其他服務(wù)能讓客戶更穩(wěn)定!睆埿裾J(rèn)為,要應(yīng)對物流競爭越來越大的問題,還是服務(wù)好客戶,在行業(yè)深耕。
目前萬緯已經(jīng)與沃爾瑪、百勝中國、山姆會員店展開合作,為客戶提供來自上下游的鏈接,包括上游的直采和下游的多場景運(yùn)輸配送。
除了萬緯之外,碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠地等房企也進(jìn)入物流地產(chǎn)。碧桂 園 2017 年、2021 年 先 后兩次通過增資形式持股中 集 集 團(tuán)(000039.SZ)旗下中集產(chǎn)城 30% 股份,達(dá)到進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的目的。
2017 年,綠地宣布與中國遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)有限公司啟動全面戰(zhàn)略合作,雙方擬在航運(yùn)物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域共同開發(fā),這是綠地首次布局物流地產(chǎn)市場。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于 2016 年成為中國物流資產(chǎn)控股有限公司在港交所H 股IPO 的基石投資者,首次進(jìn)入物流地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2018 年起,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過旗下遠(yuǎn)洋資本設(shè)立了多只物流地產(chǎn)基金,進(jìn)行國內(nèi)高標(biāo)倉庫、冷鏈倉庫等現(xiàn)代物流設(shè)施的投資。截至目前,遠(yuǎn)洋資本已實(shí)現(xiàn)16 個(gè)物流核心節(jié)點(diǎn)城市的布局,規(guī)劃可租賃面積超 400萬平方米,總投資規(guī)模超過 200 億元人民幣。
分析房企進(jìn)入物流地產(chǎn)背后的動因,黃暉認(rèn)為,一方面受物流地產(chǎn)另類投資收益的吸引,還有一個(gè)非常大的優(yōu)勢來自于拿地的優(yōu)勢,如果房企將拿地優(yōu)勢與物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合起來進(jìn)行投資,這是非常好的一個(gè)投資邏輯。
雖然當(dāng)前國內(nèi)的物流地產(chǎn)需求旺盛,發(fā)展前景廣闊,收益回報(bào)比較可觀,但在克而瑞看來,從房企整體的業(yè)務(wù)收入占比來看,物流地產(chǎn)仍不是主流業(yè)務(wù)。物流地產(chǎn)目前也不能完全滿足房企的轉(zhuǎn)型需求,僅僅只是房企開展城市運(yùn)營業(yè)務(wù)中的重要一環(huán)。
伴隨房企在物業(yè)管理、長租公寓、物流地產(chǎn)等各個(gè)賽道中持續(xù)試水,能否在物流地產(chǎn)逆襲,仍然考驗(yàn)房企的長期布局能力和跨產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營能力。
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