繼此前大興綠地海珀云翡以及通州萬科城市之光·翡翠四季以均價7.8萬元入市后，日前，再有消息傳出，北京龍湖操盤景粼原著項目140平方米戶型即將在近期入市，而項目單價也將是“7字頭”。業(yè)內(nèi)人士分析，對于豪宅而言，要么采用上述幾家樓盤的策略，貼著價格“紅線”入市，以保證資金周轉(zhuǎn);要么選擇主推公司旗下產(chǎn)品線中其他類型樓盤，如商住寫字樓等，以保證在北京市場整體業(yè)績穩(wěn)定;要么干脆采用“拖字決”，靜觀其變，甚至干脆變成現(xiàn)房銷售。

法則1

踩著紅線 低調(diào)出貨

“如果說通州臺湖和大興暫時還缺少豪宅板塊的天生麗質(zhì)，那么中央別墅區(qū)則是北京當(dāng)之無愧的豪宅誕生地。”一位地產(chǎn)代理機構(gòu)人士在向北京商報記者透露位于中央別墅區(qū)孫河板塊的景粼原著的新房源即將開盤的消息同時也對該項目不到8萬元的單價不無感嘆：“要知道景粼原著項目此前銷售審批均價已超9萬元/平方米，其中32號樓的5套房源去年10月審批價格已超過13萬元/平方米，是市場上公認(rèn)的‘10萬+’項目。”

另據(jù)一位熟悉龍湖地產(chǎn)的人士告訴北京商報記者，項目尚未正式對外正式推廣，但從目前的蓄客情況來看，這一批景粼原著推出的房源在短時間內(nèi)清盤絕對是大概率事件。

與之類似的情況此前已在通州臺湖出現(xiàn)。上周末，通州臺湖的萬科·翡翠四季低調(diào)開盤。與景粼原著一樣，該項目取證價格均低于8萬元/平方米。

北京商報記者在北京市住建委的官網(wǎng)上看到，售房源中，8、9、12、13號樓疊拼產(chǎn)品的審批單價在7.7萬-7.8萬元之間。據(jù)了解，開盤后總價800萬元左右的中疊和總價1000萬元左右的上疊產(chǎn)品市場關(guān)注度均頗高。

幾乎同時，綠地位于大興黃村的高端產(chǎn)品系海珀云翡項目也剛剛?cè)〉妙A(yù)售許可證，價格在7.3萬-7.8萬元/平方米。資料顯示，當(dāng)初綠地取得該項目土地的樓面價為4.7萬元/平方米，創(chuàng)區(qū)域內(nèi)地價最高紀(jì)錄。萬科城市之光·翡翠四季入市時在售房源中，8、9、12、13號樓疊拼產(chǎn)品的審批單價在7.7萬-7.8萬元之間。

業(yè)內(nèi)人士表示，這幾家樓盤均是通州、大興、朝陽當(dāng)年拍出的高價地塊，按照以往的邏輯，似乎并未“賣上價”。他們“不約而同”將單價定在8萬元以下，也印證了市場上流傳的北京新盤入市價格8萬元封頂?shù)恼f法。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，北京當(dāng)前高端項目成交量價已經(jīng)呈現(xiàn)下跌趨勢，主要是由取證難、簽約難等各方原因造成。

另一位業(yè)內(nèi)人士表示，在未來一段時間內(nèi)，該現(xiàn)象將成為常態(tài)。尤其是對多數(shù)上市公司而言，一些拿地時間較長、拿地價格較高的項目，為保證合理銷售周期，很可能選擇“降低身位”，甚至不得不放棄部分溢價空間，貼著“8萬紅線”入市。

法則2

死扛到底 熬成現(xiàn)房

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上周單價在6萬元/平方米以上豪宅市場僅成交126套，成交均價8萬元/平方米，成交金額16.41億元。從成交量以及成交價格來看，北京豪宅市場已進(jìn)入低谷，這背后是趨緊的樓市調(diào)控。

據(jù)統(tǒng)計，2017年至今的40多天時間里，北京共11個項目取得2308套商品住宅的預(yù)售許可，但僅有泰禾麗春湖院子、長安源和綠地海珀云翡3個項目觸及8萬元關(guān)口，這3個項目合計獲批了不過26套8萬+商品住宅，而所有取證項目的備案均價僅為47735元/平方米。

簽約難同樣是豪宅市場面臨的窘境。北京執(zhí)行著最嚴(yán)格的限購限貸政策，豪宅銷售艱難地協(xié)調(diào)客戶解決了購房資格、首付七成的問題，卻面臨著認(rèn)購價格卡死、簽約需要排隊的新難題。有多少客戶已經(jīng)入住但還沒網(wǎng)簽?受到諸多方面的影響，部分豪宅項目的客戶流失比例達(dá)到三成，投資客基本流失。

“既然賣不出去，索性緩緩，豪宅低迷與開發(fā)商惜售心態(tài)也直接相關(guān)。”上述樓市觀察人士表示，一些財大氣粗的企業(yè)對項目回報周期要求并不十分苛刻，另外一些企業(yè)則是非上市公司，對資金回籠也不十分苛求，關(guān)鍵是這些公司手里的項目又不多，還不如挺過這一段再說。甚至還可以利用豪宅市場的蟄伏期升級產(chǎn)品和服務(wù)，增加項目附加值，以時間換利潤。尤其是這些年的事實證明，能扛的開發(fā)商多數(shù)也都賺了。

實際上，在上周樓市排名中，位于西三環(huán)的豪宅懋源·釣云臺成交了8套單價超9萬元的房源，排名單周豪宅成交榜的前列，該項目就是主打全成品現(xiàn)房的招牌賣點。

法則3

豪宅雪藏 商住來補

除了“低價入市”和“死扛到底”，舍不得犧牲利潤又擔(dān)心后市風(fēng)險的開發(fā)商還有折衷辦法。

“既要保證單個項目的利潤率水平，又要保證公司整體業(yè)績的穩(wěn)定，一些公司現(xiàn)在銷售重點是商業(yè)類產(chǎn)品。”一位樓市觀察者告訴北京商報記者，一些公司產(chǎn)品線較為豐富，一段時間內(nèi)可以主推公司旗下其他產(chǎn)品線樓盤，以保證公司在北京區(qū)域的銷售業(yè)績。

這個觀點在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2月中旬以來，北京商辦集中入市的趨勢已開始顯現(xiàn)，而3月商辦項目“搶入市”的現(xiàn)象將更加明顯。但2017年開年，北京8萬+豪宅的網(wǎng)簽套數(shù)卻停留在了50多套，這也是最近11個月以來豪宅月度銷量首次降至“兩位數(shù)”。其中，1月北京8萬+豪宅成交中商辦產(chǎn)品超過了七成，商辦在北京樓市占據(jù)絕對地位。

郭毅分析，數(shù)據(jù)的下滑并不意味著豪宅需求的減弱，在住宅備案價格嚴(yán)格管制的背景下，惜售等待政策解凍成為共識，商辦成為了開發(fā)商保證業(yè)績的主力。

商住類產(chǎn)品的成交勢頭也在不斷上升。統(tǒng)計顯示，上周北京商住市場成交1644套，成交面積9.87萬平方米，成交均價4萬元/平發(fā)米，成交金額40億元。其中，排名第一的大興某商住樓盤單周實現(xiàn)簽約501套，實現(xiàn)銷售額17.7億元，而該項目所屬公司恰恰以豪宅項目營造而著名。