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部隊(duì)停止空余房地產(chǎn)租賃有法可依 不需擔(dān)責(zé)

時(shí)間:2016-12-12 11:34來源:解放軍報(bào) · 作者: 點(diǎn)擊:

新聞報(bào)道第54集團(tuán)軍某旅依法停止空余房地產(chǎn)租賃的探索實(shí)踐,為一些單位解決類似問題提供了有益借鑒,引起官兵強(qiáng)烈反響,希望對相關(guān)政策法規(guī)作進(jìn)一步解讀。本期,我們特邀法學(xué)專家就相關(guān)問題進(jìn)行深入探討。

中央軍委印發(fā)《關(guān)于軍隊(duì)和武警部隊(duì)全面停止有償服務(wù)活動(dòng)的通知》,果斷停止有償服務(wù),是深化國防和軍隊(duì)改革的重要舉措。這項(xiàng)工作正式啟動(dòng)以來,有關(guān)部門積極統(tǒng)籌、科學(xué)規(guī)劃、精準(zhǔn)摸底、強(qiáng)化管控,依靠集體智慧和力量探索破解矛盾問題的思路和方法,總結(jié)出大量成功經(jīng)驗(yàn)。

然而,由于全面停止有償服務(wù)活動(dòng)涉及軍地多方利益,面臨諸多新情況新問題。在空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目中,矛盾集中體現(xiàn)為:軍事單位需要單方解除與地方企業(yè)或個(gè)人簽訂的房地產(chǎn)租賃合同以收回軍隊(duì)房地產(chǎn);而合同另一方當(dāng)事人——地方企業(yè)或個(gè)人,因合同正在履行中尚未到期而拒絕退還房屋。那么,軍事單位單方提前解除合同的行為是否有法可依?是否需要承擔(dān)違約責(zé)任?

其實(shí),軍隊(duì)貫徹中央軍委指示精神,全面停止有償服務(wù)有充分法律依據(jù),軍事單位單方解除租賃合同的行為不僅合法,而且不需要承擔(dān)違約責(zé)任,完全可以底氣十足地開展工作。在誠實(shí)信用原則的基礎(chǔ)上發(fā)展和確立的情勢變更原則,正是軍事單位單方提前解除合同而不承擔(dān)違約責(zé)任的法律依據(jù)。

情勢變更原則是國際民商事活動(dòng)中解決因客觀情況異常變動(dòng)而造成合同履行困難問題的一項(xiàng)重要法律制度。它是指合同有效成立以后,訂立合同時(shí)的“情勢”——客觀情況發(fā)生變化,導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失,若繼續(xù)維持合同原有效力反而有悖于誠實(shí)信用原則,此時(shí),允許當(dāng)事人變更合同內(nèi)容或者解除合同。其目的在于適用誠信及公平原則,消除情勢發(fā)生變更所帶來的利益失衡后果,實(shí)現(xiàn)損益平衡。

我國于2009年5月在《關(guān)于適用若干問題的解釋(二)》中首次明確了情勢變更原則,該解釋第26條規(guī)定“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。”

普遍意義上的情勢變更原則有4個(gè)構(gòu)成要件:第一,發(fā)生了情勢變更的事實(shí);第二,情勢變更發(fā)生在合同成立以后,履行完畢之前;第三,情勢變更是當(dāng)事人無法預(yù)見的,而且當(dāng)事人對這種變化主觀上不存在過錯(cuò);第四,情勢變更使履行原合同顯失公平,將對一方當(dāng)事人沒有意義或者造成重大損失。

結(jié)合情勢變更原則的適用條件分析,首先,軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃合同訂立時(shí)的客觀情況現(xiàn)在發(fā)生了重大變化,致使合同成立的基礎(chǔ)喪失,履約的前提發(fā)生了動(dòng)搖,符合情勢變更原則的第一構(gòu)成要件。其次,軍事單位與地方企業(yè)或個(gè)人之間的合同期限一般較長,在今年《通知》發(fā)布時(shí),許多合同都處于未到期狀態(tài),符合第二構(gòu)成要件。再次,中央軍委下發(fā)《通知》是軍事單位訂立合同時(shí)無法預(yù)見到的,現(xiàn)在軍事單位按照中央軍委指示全面停止有償服務(wù),其主觀上不存在故意或重大過失違反合同的情形。最后,按照《通知》要求,出租方軍事單位已經(jīng)不能繼續(xù)向地方當(dāng)事人提供房屋,房屋租賃合同繼續(xù)履行失去了意義。因此,軍事單位單方解除合同而免于承擔(dān)違約責(zé)任有充分法律依據(jù),符合法治精神。