資本的追逐、政策的扶持，這種背景下，長(zhǎng)租公寓被房地產(chǎn)從業(yè)者們視作藍(lán)海顯得理所應(yīng)當(dāng)�！伴L(zhǎng)租公寓本質(zhì)上是一種資產(chǎn)管理。”一年多試水以后，世聯(lián)行終于宣布了其大規(guī)模入局長(zhǎng)租公寓的計(jì)劃。

資本的追逐、政策的扶持，這種背景下，長(zhǎng)租公寓被房地產(chǎn)從業(yè)者們視作藍(lán)海顯得理所應(yīng)當(dāng)�！伴L(zhǎng)租公寓本質(zhì)上是一種資產(chǎn)管理。”萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰如此認(rèn)為。而對(duì)于入局的大型房地產(chǎn)品牌來(lái)說(shuō)，如何做資產(chǎn)管理，則是關(guān)乎盈利、關(guān)乎未來(lái)的問(wèn)題。       一年多試水以后，世聯(lián)行終于宣布了其大規(guī)模入局長(zhǎng)租公寓的計(jì)劃。

7月10日，世聯(lián)行公告稱，擬以7.01元/股的價(jià)格非公開發(fā)行不超過(guò)2.85億股，募集資金總額不超過(guò)20億元，投入長(zhǎng)租公寓建設(shè)項(xiàng)目。

多家券商、投行機(jī)構(gòu)在世聯(lián)行此番動(dòng)作后，紛紛給出了不錯(cuò)的評(píng)級(jí)。世聯(lián)行股價(jià)近日的表現(xiàn)也頗為亮眼，7月14日，世聯(lián)行漲9.98%報(bào)9.04元，封在了漲停板。

資本的追逐、政策的扶持，這種背景下，長(zhǎng)租公寓被房地產(chǎn)從業(yè)者們視作藍(lán)海顯得理所應(yīng)當(dāng)。如今像萬(wàn)科、招商這樣的大開發(fā)商，或者是鏈家、世聯(lián)行這樣的大型代理商機(jī)構(gòu)，也開始深耕這一領(lǐng)域。

“長(zhǎng)租公寓本質(zhì)上是一種資產(chǎn)管理�！比f(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰如此認(rèn)為。而對(duì)于入局的大型房地產(chǎn)品牌來(lái)說(shuō)，如何做資產(chǎn)管理，則是關(guān)乎盈利、關(guān)乎未來(lái)的問(wèn)題。在這個(gè)問(wèn)題上，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松有著清晰的規(guī)劃。

世聯(lián)行20億入局

世聯(lián)行透露，公司擬通過(guò)本項(xiàng)目在一線、二線城市采用租賃方式建設(shè)13萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，通過(guò)“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)裝修+管理服務(wù)”模式，達(dá)到整合個(gè)人房源“化零為整”，直擊傳統(tǒng)租房模式痛點(diǎn)。

在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，13萬(wàn)間算是不小的規(guī)模。以萬(wàn)科為例，這家房企龍頭在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的目標(biāo)是，在2017年擁有15萬(wàn)間公寓。

世聯(lián)行近年來(lái)在這一領(lǐng)域早已有所布局。旗下目前有為年輕白領(lǐng)打造的紅璞青年公寓；通過(guò)投資4000萬(wàn)控股高端長(zhǎng)租公寓龍頭晟曜行，進(jìn)軍中高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。其中紅璞公寓還細(xì)分為紅璞禮遇、紅璞假日、紅璞youth三種定位，主要針對(duì)年輕租戶。

世聯(lián)行紅璞公寓系的掌門人甘偉也曾經(jīng)公開表示，雖然暫時(shí)還不知道長(zhǎng)租公寓的盈利點(diǎn)在哪里，盈利模式是怎么樣，雖然現(xiàn)在進(jìn)入可能賠錢，但是知道長(zhǎng)租公寓未來(lái)是方向，就依然要上。

數(shù)據(jù)顯示，2016年第一季度，世聯(lián)行創(chuàng)新業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)39.5%至11.5億元，其中資產(chǎn)管理服務(wù)增長(zhǎng)49.7%至1.9億元，金融服務(wù)增長(zhǎng)37.8%至1.3億元。

多家券商機(jī)構(gòu)對(duì)世聯(lián)行此舉給出了較高評(píng)級(jí)。安信證券分析師陳天誠(chéng)指出，本次投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)收入 23.4億，凈利潤(rùn) 2.75億，分別約占上市公司2015年財(cái)務(wù)數(shù)字的49.7%和50.6%，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率達(dá)14.69%。長(zhǎng)期來(lái)看，有望持續(xù)增厚業(yè)績(jī)，維持買入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)為14元。

海通證券分析師涂力磊等表示，長(zhǎng)租公寓是政策支持的方向，且項(xiàng)目潛在盈利能力豐厚，根據(jù)測(cè)算項(xiàng)目的投資回收期為6.01年。加之世聯(lián)行在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域已積累豐富經(jīng)驗(yàn)，并持有“紅璞公寓”等品牌，因此給出“買入”評(píng)級(jí)。

涉足長(zhǎng)租公寓僅僅是世聯(lián)行在資產(chǎn)管理領(lǐng)域的動(dòng)作之一。其最新公告還披露了一項(xiàng)長(zhǎng)租基金投資計(jì)劃，對(duì)準(zhǔn)的是上海商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。該有限合伙型基金名為上海騰賦有限合伙基金，是世聯(lián)行首個(gè)長(zhǎng)租類基金，投資模式為世聯(lián)行旗下子公司世聯(lián)投資發(fā)起設(shè)立一只3100萬(wàn)元規(guī)模的基金，作為GP只出資100萬(wàn)元，關(guān)聯(lián)方世聯(lián)先鋒與非關(guān)聯(lián)方上海春根創(chuàng)投公司各出資1500萬(wàn)元。該基金擬通過(guò)直接或間接投資目標(biāo)公司的方式取得上海市核心區(qū)域商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期租賃權(quán)益等，擴(kuò)張存量物業(yè)投資。

東方證券分析師竺勁稱，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)空間大，預(yù)計(jì)行業(yè)年租金可達(dá)1484億元。長(zhǎng)租公寓是世聯(lián)行大資管業(yè)務(wù)板塊中的重要組成部分，公司在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域擁有“紅璞公寓”的品牌和管理經(jīng)驗(yàn)，后續(xù)將大力擴(kuò)張。

如何做資產(chǎn)管理？

“我們要做大資產(chǎn)管理的平臺(tái)。”這是世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松的目標(biāo)。但是如何做好這個(gè)平臺(tái)？陳勁松指出，將會(huì)做三件事，來(lái)進(jìn)入存量資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域。

實(shí)際上，世聯(lián)行的資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型在提出“祥云戰(zhàn)略”之時(shí)就已經(jīng)奠定了基礎(chǔ)。彼時(shí)，世聯(lián)提出了三大發(fā)展方向，即進(jìn)入存量市場(chǎng)、擴(kuò)大交易入口份額和深化用戶服務(wù)。        而根據(jù)陳勁松最新的思考，要做資產(chǎn)管理平臺(tái)，第一件事是，跨界做房地產(chǎn)金融。陳勁松認(rèn)為，這是有門檻的業(yè)務(wù)，必須具備強(qiáng)大的產(chǎn)品開發(fā)能力和風(fēng)控能力，而世聯(lián)行在這方面具有優(yōu)勢(shì)�！拔覀兩习肽杲鹑趧�(shì)頭很好，光‘家圓云貸’就放出去了1.5萬(wàn)筆�！�

實(shí)際上，進(jìn)入資產(chǎn)管理領(lǐng)域、地產(chǎn)跨界金融的模式風(fēng)頭正勁。包括恒大、綠地以及萬(wàn)達(dá)等在內(nèi)的開發(fā)商，紛紛涉水金融領(lǐng)域，這個(gè)行業(yè)也正逐漸從“開發(fā)時(shí)代”進(jìn)入“金融時(shí)代”。

世聯(lián)行做的第二件事是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。陳勁松稱，這件事使得買房人將不再是要買一棟樓，而是買到一個(gè)份額。世聯(lián)將通過(guò)發(fā)行基金，然后收基金管理費(fèi)來(lái)獲得穩(wěn)定收入�！霸谌毡�、美國(guó)、英國(guó)REITs公司的市值都比開發(fā)商大，我們未來(lái)會(huì)學(xué)習(xí)CBRE世邦魏理仕�！�

未來(lái)，REITs被市場(chǎng)公認(rèn)為做長(zhǎng)租公寓的可行模式之一�？硕�瑞研究中心分析師蔡建林指出，目前市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商眾多，主要面向都市白領(lǐng)，盡管出租價(jià)格并不低，卻都實(shí)現(xiàn)了較高出租率，甚至有的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)租滿，排隊(duì)預(yù)約者甚多。長(zhǎng)租公寓有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，具備證券化條件。

克爾瑞分析師房玲也認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入可以帶來(lái)可觀現(xiàn)金流，也較易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，便于企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作。

譚華杰更是直指，未來(lái)最理想的資產(chǎn)持有人應(yīng)該是REITs。他認(rèn)為長(zhǎng)租公寓企業(yè)可以結(jié)成聯(lián)盟，并以聯(lián)盟的形式成立一家合資公司，最后各自所占份額可以視各自的規(guī)模和盈利價(jià)值來(lái)定。

世聯(lián)行要做的第三件事，是做“房屋的管家”。陳勁松指出，其旗下的紅璞主要做存量房盤活，由于存量市場(chǎng)有較多冗余，紅璞就通過(guò)把這部分存量物業(yè)包裝成酒店客房，租給游客。

而世聯(lián)行旗下另一個(gè)平臺(tái)小樣社區(qū)則是涵蓋了小樣OFFICE、小樣公寓、小樣餐廳、小樣市集、小樣課堂、小樣演播廳等元素為一體的大型綜合體。這個(gè)平臺(tái)依然通過(guò)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)。陳勁松強(qiáng)調(diào)，世聯(lián)扮演的角色不是開發(fā)商也不是“二房東”，是運(yùn)營(yíng)方。“對(duì)方提供蓋好的樓，由我們來(lái)把它改造成‘小樣’，再把經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)也交給我們做，世聯(lián)賺的是服務(wù)費(fèi)�！�

而作為目前國(guó)內(nèi)最大的物業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)晟曜行，陳勁松的愿景同樣是著眼于“服務(wù)”�！爸袊�(guó)有那么多高凈值家庭，未來(lái)最需要的就是服務(wù)。他們希望有專業(yè)的人去給他們的房子做保值、增值等工作。我們?cè)谏虾Ｒ呀?jīng)進(jìn)入了50個(gè)高檔社區(qū)，接下來(lái)會(huì)在全國(guó)鋪開干�！�