中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎從世界主要國(guó)家樓市發(fā)展周期著手分析后認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)的因素固然有人口因素，更多受貨幣因素影響，“人口拐點(diǎn)對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是個(gè)偽命題�！�

“從美國(guó)和日本的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，40-44歲階段人口數(shù)量的拐點(diǎn)對(duì)應(yīng)著房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)。這批人口見(jiàn)頂之后往往對(duì)應(yīng)著該國(guó)的金融危機(jī)。”日前，鏈家研究院攜手中信建投房地產(chǎn)小組舉辦的第一期“鏈家·思享會(huì)”上，中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎深入分析了房?jī)r(jià)的周期走勢(shì)，最終得出了“當(dāng)前談?wù)撝袊?guó)房地產(chǎn)價(jià)格見(jiàn)頂，為時(shí)尚早”的肯定論斷。

陳慎：中國(guó)人口見(jiàn)頂始于前年 但人口拐點(diǎn)對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是偽命題

陳慎從世界主要國(guó)家的樓市發(fā)展周期著手分析后認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)的因素固然有人口因素，但更多還是受貨幣因素影響，“人口拐點(diǎn)對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是個(gè)偽命題。”

他表示，從美國(guó)和日本的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，40-44歲階段人口數(shù)量的拐點(diǎn)確實(shí)對(duì)應(yīng)著房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)，兩者見(jiàn)頂時(shí)間前后幾乎只相差兩年。倒推回去可以看出，嬰兒潮推動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的住房需求爆發(fā)，而這批人口見(jiàn)頂之后往往對(duì)應(yīng)著該國(guó)的金融危機(jī)。

“回到中國(guó)，1970年開始的嬰兒潮承接了這一需求，并在1987年到達(dá)人口頂峰。照此推算，中國(guó)的人口頂點(diǎn)起始于2012-2014年�！标惿髦赋鲞@一關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)后，卻仍對(duì)中國(guó)樓市表達(dá)了信心：“中國(guó)不同于美日的特點(diǎn)在于，中國(guó)的嬰兒潮周期僅17年，是所有國(guó)家當(dāng)中間隔最短的，所以中國(guó)的房地產(chǎn)環(huán)境將會(huì)非常平滑。所以在當(dāng)前，談?wù)撝袊?guó)房地產(chǎn)價(jià)格見(jiàn)頂，為時(shí)尚早�！�

據(jù)此分析陳慎預(yù)測(cè)，貨幣流動(dòng)性的釋放力度會(huì)縮減，帶來(lái)成交量下滑，但受供需影響，房?jī)r(jià)缺乏下調(diào)的彈性，漲勢(shì)將持續(xù)到明年上半年；中國(guó)樓市的嚴(yán)苛調(diào)控政策將一去不復(fù)返，各地因城施策；而金融杠桿將向主流城市集中，區(qū)域分化也會(huì)愈加明顯；改善置換型需求將成為主導(dǎo)，多數(shù)城市二手房成交增速會(huì)超過(guò)一手房。

肖小平：供需矛盾越來(lái)越緊張 下半年深圳房?jī)r(jià)依然看漲

具體到深圳，鏈家研究院（深圳）院長(zhǎng)肖小平的判斷與陳慎不謀而合：深圳不會(huì)出現(xiàn)人口紅利拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲的主要原因還是供需問(wèn)題。

據(jù)深圳鏈家統(tǒng)計(jì)，目前深圳的商品住宅是162萬(wàn)套，而城市居民自有房率約30%。“即使按照十三五規(guī)劃，深圳每年能新增5-6萬(wàn)套新房，這樣的房屋增長(zhǎng)率也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求的�！毙ば∑浇庾x這一數(shù)據(jù)時(shí)透露，由于土地供應(yīng)不足，且深圳舊改難度提高，可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，全市新增供應(yīng)是減少的，“長(zhǎng)期來(lái)看，供求關(guān)系會(huì)越來(lái)越緊張。供需矛盾在短期內(nèi)將無(wú)法調(diào)和，漲價(jià)趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)�！�

值得注意的是，深圳作為年輕的人口凈流入城市，新生兒已連續(xù)四年每年增長(zhǎng)20萬(wàn)以上，3年后小學(xué)生在校人數(shù)將超過(guò)100萬(wàn)。肖小平判斷，在學(xué)區(qū)房這個(gè)微觀市場(chǎng)上，初中的緊張程度將會(huì)逐步超過(guò)小學(xué)，成為家長(zhǎng)投資的熱點(diǎn)。