在A股房地產(chǎn)板塊市值排行榜上，萬科數(shù)年來獨占鰲頭，直至綠地控股今年8月份入場，即使其市值迅速縮水，但萬科仍淪為“老二”。然而，待招商系地產(chǎn)重組完成后，其市值將不低于1872億元，成為在市值方面與綠地一爭高下的實力派后來者。

招商地產(chǎn)

不過，相對于業(yè)內(nèi)對招商系完成重組后的業(yè)績規(guī)模預(yù)期，記者向招商內(nèi)部人士證實，完成重組后的招商不會馬上跨入千億元陣營，因為合并吸收資產(chǎn)性質(zhì)，土地儲備量大，待項目開發(fā)且進(jìn)入銷售階段后，規(guī)模業(yè)績將快速釋放，三年內(nèi)極有可能超千億元。

目前，招商系地產(chǎn)重組正進(jìn)入最后沖刺階段，11月23日，招商地產(chǎn)公告稱重組方案獲得了證監(jiān)會的有條件通過�！拔覀儬幦≡谀甑浊巴瓿芍亟M�！闭猩痰禺a(chǎn)相關(guān)人士向記者如是透露。

重組方案獲有條件通過

昨日，停牌近5個月的招商地產(chǎn)復(fù)牌，雖出現(xiàn)習(xí)慣性下跌，當(dāng)日報收35.6元/股，但僅下跌0.97%。

而前一晚（11月23日晚間），招商地產(chǎn)公告稱，證監(jiān)會上市公司并購重組審核委員會于當(dāng)日召開了2015年第100次并購重組委工作會議審核，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(下稱“招商局蛇口”)換股吸收合并招商地產(chǎn)并募集配套資金事項獲得有條件通過。招商地產(chǎn)稱，招商局蛇口尚未收到中國證監(jiān)會的正式核準(zhǔn)文件，待收到中國證監(jiān)會相關(guān)核準(zhǔn)文件后將另行公告。

根據(jù)招商地產(chǎn)此前公告，此次資產(chǎn)重組涉及兩個方面，一是招商局蛇口以23.60元/股的價格吸收原招商地產(chǎn)股東股份；二是向10名特定對象增發(fā)股份，發(fā)行股份不超過6.36億股，募資金額不超過150億元。

據(jù)記者了解，重組完成后，新上市主體為招商局蛇口控股，由招商局集團(tuán)控股，股東涉及招商局輪船(非股票代碼為601872的招商輪船)、原招商地產(chǎn)中小股東以及本次非公發(fā)行對象等。

但11月11日，招商地產(chǎn)已發(fā)公告稱，對再融資方案進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)模由人民幣150億元縮減至125億元。易方達(dá)及上海鼎輝兩家公司因故未參與最終募資，募集資金用途上減少投向太子灣自貿(mào)啟動區(qū)一期項目的25億元。鑒于此，此次配套發(fā)行的認(rèn)購對象剩下工銀瑞信、國開金融、深圳華僑城、北京奇點領(lǐng)創(chuàng)、興業(yè)財富、北京致遠(yuǎn)、博時資本，以及招商局蛇口員工持股計劃共計8名。

對此，中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明認(rèn)為，待重組完成后，招商局蛇口重新上市，將聚焦主業(yè)，加速釋放業(yè)績，成為我國自貿(mào)區(qū)建設(shè)的名片。一方面，作為當(dāng)前主要利潤來源的房地產(chǎn)開發(fā)項目價值將加速釋放，今年前10個月銷售額420.2億元，11月份由于蛇口海上世界雙璽項目熱銷（均價達(dá)9萬元/平方米），預(yù)計全年會有大幅增長；另一方面，公司正通過轉(zhuǎn)讓或拍賣套現(xiàn)部分物業(yè)，如蛇口的住宅項目、擁有“南海意庫夢工場大廈”金域融泰的股權(quán)，此舉將大大提升公司當(dāng)年的盈利，也減少未來資產(chǎn)管理的成本，更好的聚焦三大主業(yè)。

李少明稱，重組完成后，招商局蛇口將實現(xiàn)園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營、社區(qū)開發(fā)及運(yùn)營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)及運(yùn)營三大主業(yè)協(xié)同發(fā)展，政策紅利催化長期高增長。

“即使涉及園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營，也不會大量增加持有型物業(yè)�！闭猩谭矫嫒耸肯蛴浾咄嘎丁�

而在郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營方面，招商將立足太子灣，背靠招商局集團(tuán)強(qiáng)大的貨運(yùn)碼頭資源，加快郵輪碼頭的全國化布局，并以太子灣郵輪母港為核心，借助與國際郵輪巨頭的戰(zhàn)略合作，打造郵輪運(yùn)營的完整產(chǎn)業(yè)鏈。

向千億元規(guī)模發(fā)起沖擊

值得注意的是，李少明認(rèn)為，待重組完成，招商地產(chǎn)退市，而招商局蛇口重新上市，招商局蛇口控股資產(chǎn)價值估值為2419億元。按照23.6元/每股的發(fā)行價，新公司市值將不低于1872億元（含配套募集資金），市值在行業(yè)內(nèi)僅次于當(dāng)前的綠地，高于萬科。而參照11月24日股價，萬科市值為1619億元，綠地市值為2122億元。

值得一提的是，業(yè)內(nèi)較為關(guān)注的是重組后的招商局蛇口市值雖將力壓萬科，位居A股第二，但其銷售規(guī)模短期內(nèi)將難以與萬科和綠地匹敵。

不過，從此次吸收合并的資產(chǎn)情況來看，在土地儲備方面，較公開市場拿地，未來的招商局蛇口將極具優(yōu)勢。

記者也注意到，招商地產(chǎn)今年并未在公開市場拼地。前三季度，招商地產(chǎn)主要以合作方式拿地，在土地市場上斬獲15個項目，涉及土地款約269億元。

中信建投房地產(chǎn)首席蘇雪晶稱，招商地產(chǎn)前三季度合作拿地平均權(quán)益由中期的51%進(jìn)一步降至36%，實際控股項目總地價為51億元，實際上今年通過公開市場擴(kuò)張的步伐有所放緩。從布局區(qū)域來看，繼續(xù)強(qiáng)化北京、上海、廣州等一、二線城市，投入占比達(dá)94%。

蘇雪晶認(rèn)為，隨著公司吸收換股合并方案推進(jìn)，招商局前海、蛇口等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，公司將擁有深圳自貿(mào)區(qū)核心資源，較之公開市場取地，這些資源賦予公司無可比擬的優(yōu)勢。

“重組之后，預(yù)計經(jīng)過一兩年開發(fā)銷售的時間，招商銷售規(guī)模增長將提速，同時將邁入千億元陣營�！碧m德咨詢總裁宋延慶向記者如是表示。