摘要：花錢買了宅基地房，9年后仍無法過戶，還惹來官司。因限購政策又導致自己無法再購房，影響家庭居住，于是起訴要求相互返還房屋和購房款。近日，黃埔區(qū)法院認定，該《轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》違反法律禁止性規(guī)定，應為無效，買方應返還房屋。買方不服，該案已提起上訴。

  案情回顧

  房子沒法過戶賣家要取消合同

  2004年，家住黃埔區(qū)的黃氏父子與曾氏父子簽訂《轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》，協(xié)議約定，將位于黃埔某村的一套宅基地房賣給曾氏父子，價款23萬元。據(jù)了解，該房屋沒有辦理報建手續(xù)，沒有取得集體土地房地產(chǎn)證�！掇D(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》中注明，該房屋的房地產(chǎn)證正在辦理中。但一直到2012年，該房屋仍未能過戶。

  黃氏父子稱，曾氏父子在該村擁有多套房屋，已經(jīng)違反了“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的法律規(guī)定，合同的目的根本無法實現(xiàn)；且涉案房屋仍登記在黃氏父子名下，受現(xiàn)行限購令的影響，黃氏父子無法另購房屋滿足家庭住房需求。于是，黃氏父子起訴要求確認協(xié)議無效，返還房屋。

  曾氏父子則認為，我國法律并未禁止農(nóng)村房屋的合法流轉(zhuǎn)，在已經(jīng)支付房款并已實際居住9年的情況下，黃氏父子的要求不合理。

  法院判決

  協(xié)議違反禁止性規(guī)定無效

  黃埔區(qū)法院一審認為，黃氏父子以買賣形式將該房屋轉(zhuǎn)讓給曾氏父子，實際是將宅基地使用權(quán)連同房屋轉(zhuǎn)讓給曾氏父子。不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

  我國土地管理法規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。而黃氏父子轉(zhuǎn)讓的上址房屋至今沒有登記取得權(quán)屬證書；曾父雖然與黃氏父子同為該房屋所在地的村民，但另有其他宅基地房屋，而曾子卻并非該村村民，雙方轉(zhuǎn)讓該房屋及其土地使用權(quán)，違反了我國法律法規(guī)關(guān)于宅基地不得轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定，因此，雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議》無效。一審判決買方房屋物歸原主，賣方返還房款。

  不過，經(jīng)辦法官也表示，近幾年來，房地產(chǎn)價格一直不斷大幅上漲，該房屋的價值也隨之增長。且政府對該村已經(jīng)有開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，其房地產(chǎn)價值的增長潛力更是顯而易見，現(xiàn)黃氏父子在房屋轉(zhuǎn)讓長達9年后，才主張合同無效及返還房屋，讓人完全有理由確信黃氏父子是為獲得房屋的更大利益而違背誠信的善良風俗。但曾氏父子明確表示如合同無效其在本案中不提出權(quán)利主張，故該院對該無效合同造成房屋差價損失的問題不予處理。

  法官提醒

  房屋買賣留意避免過戶難

  隨著限購政策的推行，房屋買賣過程中，如過戶遇阻，賣方再想購房，則很可能被“限購”的門檻攔住。審理該案的法官提醒，在司法審判實踐中，無法辦理過戶的情形，主要有三種：一種是權(quán)屬不清，多發(fā)生于夫妻共有房產(chǎn)，就是一方同意賣，另一方不同意的，買方與其中一方簽訂合同的，容易出現(xiàn)無法辦理過戶；一種是法律限制買賣的，如宅基地房，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地房除法定繼承外，一律不辦理轉(zhuǎn)名登記手續(xù)；另一種則是法院或其他職能部門查封的，也不能辦理過戶。

  對于買房者而言，則建議市民買房時一定要清楚房屋的所有權(quán)登記情況，一定要查冊，不要聽信一些無良中介機構(gòu)的一面之詞。