加快發(fā)展住房租賃市場是我國進(jìn)一步深化住房制度改革、探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式和實現(xiàn)住房高質(zhì)量發(fā)展的重要一環(huán)。黨的二十大報告對增進(jìn)民生福祉、提高人民生活品質(zhì)做出了一系列重大部署，強(qiáng)調(diào)要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。在租購并舉的背景下，推動住房租賃市場加快從產(chǎn)品、交易、運(yùn)營到管理全鏈條數(shù)字化，有利于讓城鎮(zhèn)居民特別是新市民“租得到、租得穩(wěn)、租得好”，有助于實現(xiàn)更高水平的住有所居。

一、加快產(chǎn)品數(shù)字化，高效滿足多元化的租住需求

隨著我國城市化持續(xù)推進(jìn)和人口結(jié)構(gòu)及生活方式發(fā)生變化，更加多元化的租住需求加快涌現(xiàn)。一是在人口凈流入較多的大城市，新市民、藍(lán)領(lǐng)工人及新畢業(yè)大學(xué)生等群體對“一張床”“一間房”及單身公寓的租賃需求十分強(qiáng)烈。二是家庭小型化、人口老齡化帶來更為多樣化的租賃需求。如一人戶、二人戶等小規(guī)模家庭更加傾向租住小戶型；老年人則更希望租住能提供基本養(yǎng)老服務(wù)的老年公寓。三是收入水平的提升也催生出更多高品質(zhì)的租住需求，希望住房符合私密性好、安全系數(shù)高、提供增值服務(wù)、具有便利化社區(qū)服務(wù)等特征，還需要社區(qū)內(nèi)具備書吧、咖啡廳、公共客廳等便利化服務(wù)設(shè)施。

數(shù)字化技術(shù)有助于洞察住房租賃趨勢、捕捉租住需求、創(chuàng)新租賃住房產(chǎn)品。在傳統(tǒng)租賃模式下，企業(yè)或個人偏重以存量住房或稍加改造作為房源，根據(jù)實際需求設(shè)計和改造住房的能力不強(qiáng)，導(dǎo)致供需匹配效率不高。在數(shù)字化背景下，運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能（AI）等新手段，能夠更好地采集、理解和預(yù)測租戶需求，提供智慧家居、綠色住宅等新產(chǎn)品。例如貝殼旗下的被窩家裝，利用AI、深度學(xué)習(xí)技術(shù)，基于近十萬套室內(nèi)設(shè)計方案的家裝數(shù)據(jù)，為租戶提供包含平面方案設(shè)計、硬裝軟裝搭配、三維裝修效果在內(nèi)的自動化設(shè)計服務(wù)，提升租戶居住體驗。

二、加快交易數(shù)字化，推動租賃經(jīng)紀(jì)行業(yè)提質(zhì)增效

當(dāng)前租賃經(jīng)紀(jì)行業(yè)已開始呈現(xiàn)房源數(shù)字化、交易線上化的發(fā)展趨勢，對行業(yè)提高服務(wù)品質(zhì)和效率起到積極作用。

房源展示環(huán)節(jié)，可通過虛擬現(xiàn)實（VR）等方式全面展示房源信息，將經(jīng)紀(jì)人專業(yè)水平進(jìn)行量化、可視化，幫助租戶進(jìn)行決策。例如，貝殼找房通過樓盤字典、VR看房、AI講房和全生命周期的真房源校驗系統(tǒng)，幫助進(jìn)駐商家提高房源展示和管理能力，不斷改善租戶的看房體驗，當(dāng)前貝殼平臺基本已經(jīng)實現(xiàn)近100%真房源率。疫情期間，更多客戶選擇通過VR技術(shù)在線看房。據(jù)統(tǒng)計，目前有63.3%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人使用VR技術(shù)來呈現(xiàn)房源，有78.8%使用VR技術(shù)進(jìn)行客戶帶看，大大提高了展示效率。

交易環(huán)節(jié)，數(shù)字化能夠提高交易達(dá)成的速率和規(guī)范性。線上交易記錄了瀏覽房源、經(jīng)紀(jì)人匹配、實地帶看到簽約的全流程，可以實現(xiàn)可視化跟蹤，方便租戶回看信息，還有助于經(jīng)紀(jì)人復(fù)盤帶看轉(zhuǎn)化率等指標(biāo)。貝殼找房等企業(yè)從確定成交意向到簽約及打款，已全部實現(xiàn)數(shù)字化，比傳統(tǒng)的貸款面簽時長平均縮短20%。簽約時，交易合同根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的合同模板快速成文，后臺自動核查是否符合當(dāng)?shù)胤�律法�?guī)，專業(yè)人士簡單審核后即可完成簽約。線上支付租金在提高租客便捷性的同時，還進(jìn)一步保證了交易的安全性。

三、加快運(yùn)營數(shù)字化，助力租賃企業(yè)專業(yè)化規(guī)模化發(fā)展

當(dāng)前我國住房租賃的機(jī)構(gòu)化占比還有較大提高空間。2020年我國專業(yè)機(jī)構(gòu)提供約300萬套租賃住房，占全部租賃市場的6%左右。而美國由專業(yè)機(jī)構(gòu)持有運(yùn)營和托管的房源占市場化租賃住房的比重為54.7%，英國為66%，德國為48%，日本為83%，法國為71.2%，明顯高于我國水平。我國機(jī)構(gòu)租賃占比較低，在很大程度上限制了標(biāo)準(zhǔn)化、高品質(zhì)租賃住房供應(yīng)，而盈利難是制約租賃企業(yè)發(fā)展的首要難題。

數(shù)字化運(yùn)營水平的高低是決定租賃企業(yè)能否盈利的重要因素。通過推進(jìn)數(shù)字化運(yùn)營，企業(yè)能降低成本、提高運(yùn)營效率，有望破解盈利難題。一方面，通過“互聯(lián)網(wǎng)+租房”的管理方式，租戶“找房-看房-簽約-支付-服務(wù)-退租”的全流程在線上辦理，服務(wù)體驗更方便、透明，能夠吸引更多租戶入住，提高企業(yè)營業(yè)收入。另一方面，對于租賃企業(yè)內(nèi)部管理，運(yùn)營數(shù)字化將房源管理、租戶信息、物業(yè)和社區(qū)服務(wù)集成在一個平臺，能夠快速理清在營銷、服務(wù)、財務(wù)等方面狀況和問題，及時獲取大數(shù)據(jù)支撐運(yùn)營策略調(diào)整，提高管理顆粒度和服務(wù)品質(zhì)，更好降本增效。

此外，“十四五”期間，我國40個重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬套（間）保障性租賃住房，上海、廣州、深圳等地保障性租賃住房占全部新增住房的比重都達(dá)到45%左右。大規(guī)模新建籌集的保障性租賃住房，為租賃住房運(yùn)營公司通過數(shù)字化轉(zhuǎn)型獲得長足發(fā)展創(chuàng)造了重要機(jī)遇。對于政府部門，引入成熟專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，有利于降低主管部門的管理成本，高效解決地方層面的租住痛點(diǎn)，保障新市民、青年人的租住體驗，同樣是一種市場化與政策性并重的創(chuàng)新舉措。

四、加快管理數(shù)字化，推動構(gòu)建現(xiàn)代化的租賃監(jiān)管體系

管理數(shù)字化能夠加強(qiáng)政府部門對房源信息掌握和提升對租賃市場的監(jiān)管能力。目前廣州、杭州、南京等多地已由政府主導(dǎo)構(gòu)建了住房租賃服務(wù)平臺，提供房源登記、租賃交易、登記備案、租房證明等多項在線服務(wù)，為租戶、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)均帶來便利。通過加強(qiáng)多部門間及與市場機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)聯(lián)動，整合房源信息、租賃合同備案信息，有助于建立對市場租金水平、租賃住房供需變化、經(jīng)紀(jì)人信用狀況等情況的持續(xù)跟蹤，為研判各類租賃需求的變化趨勢、調(diào)整政策奠定基礎(chǔ)。

管理數(shù)字化能夠加強(qiáng)對從業(yè)人員和企業(yè)的監(jiān)督管理�；�于住房租賃服務(wù)平臺，建立動態(tài)全面的住房租賃信息庫，有利于落實行業(yè)準(zhǔn)入、事中事后監(jiān)管、中介信用和激勵懲戒等監(jiān)管職能，維護(hù)住房租賃市場秩序。相關(guān)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員及時登記和變更信息，對存在違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員設(shè)置“黑名單”，有助于實現(xiàn)行業(yè)的動態(tài)監(jiān)管。

管理數(shù)字化還能加大對法規(guī)政策的宣傳力度。在租購并舉背景下，住房租賃制度體系化建設(shè)不斷加快，通過信息化網(wǎng)絡(luò)化手段，可以提高法規(guī)文件公示解讀的時效性，鼓勵各方維護(hù)自身合法權(quán)益，為市場主體參與租賃住房發(fā)展提供穩(wěn)定預(yù)期。此外，筆者認(rèn)為還有助于做好租賃政策理念和需求引導(dǎo)，配合基本公共服務(wù)逐步均等化，讓“租挺好”理念深入人心。

（作者王微為國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長、研究員，金浩然為國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副研究員）