編者按

1992年，理想照耀現(xiàn)實，無論廟堂之上，還是江湖之遠(yuǎn)，對于中國經(jīng)濟(jì)，對于中國房地產(chǎn)，對于中國企業(yè)家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

30年篳路藍(lán)縷櫛風(fēng)沐雨，中國房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。

這一年，中國房地產(chǎn)報應(yīng)運(yùn)誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業(yè)的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場，看見企業(yè)向善而生公益至上的行動與擔(dān)當(dāng)。

站在未來，中國房地產(chǎn)報推出《向未來·再出發(fā)——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復(fù)活中國人居事業(yè)30年行進(jìn)這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發(fā)。

過去與未來，李文杰都思考過。

從1994年入行至今，在經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域深耕近30年，李文杰洞悉著房地產(chǎn)市場的變化。現(xiàn)在，他想是“抓住變化做出調(diào)整的時候了。”

2019年，李文杰入職貝殼找房任高級副總裁兼貝殼研究院院長，全面負(fù)責(zé)貝殼研究院與行業(yè)發(fā)展方面的相關(guān)工作，向貝殼找房CEO彭永東匯報。同年，貝殼成立被窩家裝試水家裝行業(yè)，并在2021年開啟了“翻越第二座山”的征程。

擺在李文杰面前的，是新時代與新領(lǐng)域的雙重考驗。

9月末，中國房地產(chǎn)報記者一行人來到位于北京東三環(huán)的被窩家裝門店，與李文杰就房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展進(jìn)行了一次深入采訪。

雖是工作日，被窩家裝門店里仍是賓客盈門，在一間剛騰出地兒的辦公室，面對攝像機(jī)李文杰娓娓道來了他所理解的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展道路。訪談間，李文杰語言精練、思路清晰，對于數(shù)據(jù)總能脫口而出。

就房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的巨變，李文杰認(rèn)為，根本原因是住房需求發(fā)生了變化�！靶略鲎》啃枨筅厔菰谙陆�，住房需求中剛性需求占比在下降，改善需求在提升；另外，人們不缺房子，但缺好房子。企業(yè)要發(fā)展好，就要抓住需求的變化，調(diào)整戰(zhàn)略�！�

對于新業(yè)務(wù)的未來，李文杰則充滿期待，“我們希望把貝殼在經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的經(jīng)驗和方法復(fù)制到家裝領(lǐng)域，能夠為改變這個行業(yè)作出一些貢獻(xiàn)。”

“巨變”之下

“經(jīng)過近30年發(fā)展，我國住房在面積和質(zhì)量方面都發(fā)生了非常大的變化。”李文杰告訴記者。

1994年，李文杰入職中原地產(chǎn)，并參與北京中原地產(chǎn)創(chuàng)立。此后，他擔(dān)任過北京中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理、中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理、中原地產(chǎn)集團(tuán)首席運(yùn)營官等職。同時，李文杰還歷任北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長、中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副秘書長。作為市場專家，他多次參加“建設(shè)管理與房地產(chǎn)發(fā)展”等國內(nèi)外研討會，并發(fā)表多篇論文，為政府部門提供房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策建議。

“我應(yīng)該是國內(nèi)非常早的一批從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作的�！崩钗慕芙榻B，我們做的第一個項目是北京第一批外銷商品房——金都公寓，這類外銷商品房在當(dāng)時是很不錯的。前段時間，我回去看了這個項目，發(fā)現(xiàn)與今天很多項目相比已經(jīng)顯得比較老舊了�，F(xiàn)在很多普通商品房在布局、選材、外部環(huán)境等方面都進(jìn)行了優(yōu)化。從這個項目上，我看到住房品質(zhì)發(fā)生了翻天覆地的變化。

“另一個變化是人均住房面積的變化。”李文杰列出數(shù)據(jù)，1994年我國城鎮(zhèn)人均住房面積是15.7平方米，經(jīng)過近30年發(fā)展，我國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過了40平方米。

在令人驚喜的成績之下，房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)也逐漸顯露。

“我們經(jīng)常說房地產(chǎn)的‘黃金時代’已經(jīng)過去，未來可能是‘白銀時代’‘青銅時代’或者‘黑鐵時代’，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生巨變，根本原因是住房需求發(fā)生了變化。”李文杰表示，新增住房需求趨勢下降，住房需求中剛性需求占比下降，改善需求在提升。

他表示，未來企業(yè)要發(fā)展好就要抓住需求變化，調(diào)整戰(zhàn)略�！皩Ψ科蠖�言，要從過去高周轉(zhuǎn)、高杠桿的開發(fā)模式，回歸到以滿足消費(fèi)者需求、注重品質(zhì)的發(fā)展模式；對服務(wù)商而言，要鍛造多樣性和差異化服務(wù)，更好地滿足不同群體的需求�！�

對于整個房地產(chǎn)市場的環(huán)境，李文杰在擔(dān)憂中也透露出樂觀。

他分析，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)在下行出清周期，有陣痛是必然的。從2021年四季度以來，政策層面陸續(xù)釋放了多重利好，部分區(qū)域市場已在觸底回升，只是過程緩慢，市場的回溫還需更外部政策支持。

“這輪沖擊對企業(yè)的影響是分化的�！崩钗慕苷f，不好的企業(yè)會被淘汰，剩下的企業(yè)可以借此機(jī)會告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式，向可持續(xù)性的模式探索轉(zhuǎn)型。

重整“秩序”

李文杰與貝殼同時選擇了求變。

2019年，李文杰入職貝殼。同年，貝殼推出“被窩”全新家裝品牌，試水新行業(yè)。2021年7月，貝殼宣布收購圣都家裝。同年9月，被窩發(fā)布“十心實意，安心承諾”，向家裝行業(yè)“潛規(guī)則”宣戰(zhàn)，其中包括“惡意增項，雙倍返還”“質(zhì)量20項不合格，砸掉重做”“材料保真，假一賠三”等承諾，并將賠付標(biāo)準(zhǔn)寫進(jìn)合同中。

“我們希望把貝殼在經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的經(jīng)驗和方法復(fù)制到家裝領(lǐng)域，能夠為改變這個行業(yè)作出一些貢獻(xiàn)�！崩钗慕苷f。

這一動作，為被窩帶來了“量”的增長。

今年8月，貝殼找房發(fā)布二季度財報顯示，貝殼實現(xiàn)總交易額6395億元，凈收入為138億元，家裝家居業(yè)務(wù)實現(xiàn)proforma收入（假設(shè)全季度并表圣都家裝業(yè)績的情況下）13.7億元，逆市同比增長超過10%，完成簽約合同額接近17億元。家裝業(yè)務(wù)已成為貝殼重要賽道，大家居業(yè)務(wù)已被其提到三大支柱業(yè)務(wù)之一的地位上。

“我們的追求不止于此�！崩钗慕鼙硎荆�最期待的是家裝領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級：第一，家裝服務(wù)消費(fèi)者的滿意度大幅提升；第二，家裝領(lǐng)域的服務(wù)人員，包括工廠工人、設(shè)計師和客戶經(jīng)理的能力和幸福感提升。

李文杰說，過去家裝領(lǐng)域很多工人和工長有點像外包公司，他們是一個一個小團(tuán)隊，裝修公司會把接到的工作包給他們，然后結(jié)算費(fèi)用，真正到他們手里的錢并不多，我們要改變這種模式。

改變來自幾個方面：第一，專業(yè)培訓(xùn)。被窩家裝在北京昌平建立了精工學(xué)堂，所有產(chǎn)業(yè)工人和工長必須經(jīng)過30天專業(yè)培訓(xùn)才能上崗。第二，工長和核心工人是被窩家裝員工。公司為他們發(fā)工資、繳納社保，讓他們有穩(wěn)定收入，這是一個基本舉措。第三，員工薪酬在行業(yè)中有一定競爭力，這也是被窩家裝的承諾。他們還會確保進(jìn)入到公司的員工能夠有尊嚴(yán)的生活。

“在這樣一個穩(wěn)定狀態(tài)下，我們的團(tuán)隊做出來的產(chǎn)品也更能滿足消費(fèi)者要求。”李文杰表示。對整個家裝行業(yè)來說，被窩在做一個“很新”的事。

李文杰則認(rèn)為，這些難而正確的事是貝殼一直以來都在做的，未來也會堅持這么做。

對  話

李文杰：最美好的事是見證業(yè)主入住新房

中國房地產(chǎn)報：過去30年間，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化。站在2022年這個時間節(jié)點回望，對于過去30年您最深的感受是什么？

李文杰：首先，最大的感受是住房品質(zhì)的改變。

1994年入行時，做的第一個項目是北京方莊的金都公寓，當(dāng)時這個項目是北京第一個外銷商品房，前段時間我回去看了這個項目，和今天的很多的項目相比已經(jīng)顯得比較老舊了。從這個項目上我看到住房的品質(zhì)發(fā)生了翻天覆地的變化，現(xiàn)在很多普通商品房在布局、選材、外部環(huán)境等方面都優(yōu)化了。

其次，是人均住房面積的變化。1994年，我國城鎮(zhèn)人均住房面積是15.7平方米，經(jīng)過了近30年發(fā)展，我國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過40平方米。能見證這樣的變化，我認(rèn)為是很幸運(yùn)的。

中國房地產(chǎn)報：在此期間，您經(jīng)歷最美好的事和最遺憾的事是什么？

李文杰：對我來說最美好的事是，能見證客戶住進(jìn)新房時那種歡天喜地的笑臉很美好，他們發(fā)自內(nèi)心的喜悅令人感同身受。另一個是，30年來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的口碑發(fā)生了非常大的變化。

遺憾的事是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展到今天依然有很多瑕疵，如存在服務(wù)不規(guī)范、經(jīng)紀(jì)人收入普遍并不高、行業(yè)人才流失率居高不下等問題，因此我們始終希望這個行業(yè)能有更大的改變。

中國房地產(chǎn)報：您曾經(jīng)歷過1998年、2008年金融危機(jī)，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)再次面臨不確定性和種種風(fēng)險，整個房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)受到的沖擊很大，對此您怎么看？

李文杰：1998年，亞洲金融危機(jī)給整個市場帶來了很大變革，那一年我國最重要的一件事就是取消了福利分房，真正的邁入商品房時代。2008年，國際金融危機(jī)又讓整個房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化發(fā)展得到了飛躍。今天，房地產(chǎn)再次遭遇挑戰(zhàn)，但我認(rèn)為這次危機(jī)是2008年的后遺癥，原因是2008年后房地產(chǎn)的發(fā)展一直靠信貸不斷帶動開發(fā)和銷售價格的增長，到2016年國家下決心調(diào)控去杠桿后市場形成了一定穩(wěn)定態(tài)勢，因此，我個人認(rèn)為現(xiàn)在仍在2008年的周期中。

現(xiàn)在，行業(yè)和企業(yè)處于下行出清周期，有陣痛是必然的，政策層面從2021年四季度以來陸續(xù)釋放了很多利好，部分區(qū)域的市場已在觸底回升，只是過程過于緩慢，整體市場的回溫還需更多外部政策支持。

中國房地產(chǎn)報：與過去30年相比，您覺得下一個階段房地產(chǎn)行業(yè)會呈現(xiàn)哪些新特征？基于此，企業(yè)在經(jīng)營中要注意什么？

李文杰：從企業(yè)發(fā)展角度看，要從過去的快拿地、快銷售、快回款的高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式，回歸到以滿足消費(fèi)者需求、注重品質(zhì)的發(fā)展模式，房企也要在未來注重規(guī)模轉(zhuǎn)變?yōu)楦�注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)。

站在服務(wù)商角度，要鍛造多樣性和差異化服務(wù)，更好的滿足不同群體的需求。由于過去整個房地產(chǎn)市場屬于供不應(yīng)求狀態(tài)，不論是房地產(chǎn)中介還是家裝行業(yè)都處于一個比較原始的發(fā)展階段，好在經(jīng)過多年發(fā)展房地產(chǎn)中介行業(yè)已經(jīng)開始以消費(fèi)者為中心，貝殼在過去積累了非常多的經(jīng)驗，比如貝殼一直承諾的“不吃差價”“真房源”和一系列退賠協(xié)議，這也讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐漸得到了消費(fèi)者信賴。未來，希望家裝行業(yè)也要慢下來，去更加關(guān)注消費(fèi)者的需要，讓交付的品質(zhì)符合承諾；希望被窩家裝能像我們在經(jīng)紀(jì)賽道一樣，使消費(fèi)者覺得透明、放心。

中國房地產(chǎn)報：您的座右銘是什么？為什么？

李文杰：對于貝殼的大多數(shù)人來說，我們的座右銘是一樣的，那就是秉承創(chuàng)始人左暉先生的一句話，“做難而正確的事”。

我想從幾個方面來分析這句話：

首先，什么是難的事？在今天的市場上容易的事都被人做了，難的事大家都不愿意去做。我剛才提到，比如說很多對服務(wù)者的培訓(xùn)和教育，對他們在生活上的保障方面都是難的事，要有大量的投入，但這么做很有意義。另一方面，貝殼在全國連接了40余萬經(jīng)紀(jì)人，我們要讓他們都有保障，這對任何一個企業(yè)來講都是比較難的。

其次，什么又是正確的事？消費(fèi)者需要的就是正確的事。比如過去線上有很多房地產(chǎn)虛假信息，但我們就推真實房源，如果有假房源就會進(jìn)行賠付，現(xiàn)在我們依然堅持這樣做。

這些難而正確的事是我們一直以來都在做的，未來也會堅持這么做。

中國房地產(chǎn)報：過去5年，您最大的改變是什么？未來5年，您自己的最大期待又是什么？

李文杰：從我自己的角度出發(fā)，我感覺這些年最大的改變就是搭上了產(chǎn)業(yè)升級的快車。過去這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了技術(shù)機(jī)會，數(shù)字化、智能化、信息化等帶動了房地產(chǎn)服務(wù)的發(fā)展，比如虛擬現(xiàn)實的應(yīng)用、樓盤字典的出現(xiàn)等，這對行業(yè)來說無疑是一種升級。能夠趕上這種升級是我們的一種幸運(yùn)�，F(xiàn)在，我們十分確定在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域、經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域已經(jīng)積累了產(chǎn)業(yè)躍升的經(jīng)驗。

未來5年，希望把這一套經(jīng)驗和方法復(fù)制到家裝領(lǐng)域，能夠為改變這個行業(yè)作出一些貢獻(xiàn)。我最期待的是家裝領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，可以使家裝服務(wù)消費(fèi)者的滿意度大幅提升；家裝領(lǐng)域的服務(wù)人員包括工人、設(shè)計師和客戶經(jīng)理的幸福感也能提升。

中國房地產(chǎn)報：未來5年，您想對國家說些什么？

李文杰：我是黨員，我熱愛祖國、熱愛黨。借著這個機(jī)會，我祝福祖國繁榮昌盛、國泰民安。同時，我對祖國的未來充滿信心，相信我們將克服一切困難勇往直前。